銀行積極搶樓按 紛推優惠吸客 [香港經濟日報] 2022-04-28

雖然美國展開加息周期，惟近日樓市轉活，港銀行也在跟加息前，趁市旺增加資源搶佔樓按市場。有銀行推出超高現金回贈搶客，最高達貸款額1.6%（夥同部分轉介公司更高達1.8%）。業界指，美國聯儲局下周議息，有機會加息半厘，承造按揭時宜評估風險。

樓市於3月下旬開始轉活，大型屋苑交投量於低位急速回升，新盤亦爭相提速推出，銀行看準時機，紛紛增加現金回贈吸客。其中一家中小型銀行，息率維持全期H加1.3厘（以現時HIBOR約0.21厘計，實質利率約1.51厘），與其他大型銀行息率一樣，若借貸額逾500萬元，現金回贈高達1.6%（夥同部分按揭轉介公司更高達1.8%），比普遍大型銀行1.33至1.4%為高，屬現市場最高現金回贈方案。

以借貸額500萬元計，該中小型銀行現金回贈達8萬元（1.6%），而大型銀行的現金回贈約6.65萬至7萬元，高出14至20%，但供款額一樣。

不過，值得注意的是，相關中小型銀行剛推出的高現金回贈方案，並不設「鎖息上限」，與現時大部銀行的H按鎖息上限為2.5厘稍有不同。換言之，若同業拆息急升至超過1.2厘，此方案的用家則會得不償失。

有按揭業界人士指出，由於預期本港銀行同業拆息（HIBOR）未來會跟隨美國加息逐步上升，客人應盡量避免選擇無鎖息上限的按揭計劃，以避免供款期內的加息風險。於目前加息周期下，有鎖息上限長遠而言對供樓人士較為有利。

拆息趨升 供樓負擔已達60%

事實上，受俄烏戰事影響，1個月銀行同業拆息於早前曾升至0.32厘，實質供樓利率升穿1.6厘關口，至近日同業拆息回落至0.21厘。惟面對美國有機會大幅加息，本港銀行亦有機會跟隨加息，對於供樓人士有一定影響。根據中原地產供樓負擔數據顯示，由於樓價高企，即使用H按計價貸款方案，供樓負擔已經達60%或以上，故置業人士須留意息率走勢。

除了中小型銀行搶客外，大型銀行同樣加碼搶客，例如借貸額600萬元以上，有大型銀行由原本的1.4%現金回贈（8.4萬元），額外增加3,000元；若申請者採用綠色按揭方案再有6,888元回贈。換言之，600萬元貸款共可得約93,888元，即貸款額的1.56%。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指出，隨着樓市轉活，近日銀行明顯積極搶按揭業務，例如多家大型銀行推出預先批核按揭申請服務，在轉按市場也增加了現金回贈等。但她提醒置業人士，雖然近期多家大型銀行恢復全面運作，但個別中小型銀行人力資源不及大型銀行，故若想爭取中型銀行的優惠，適宜預留較長的審批時間。

政府放寬按揭保險，以「茂波Plan」（1,000萬元以下可造9成按揭、1,200萬元可造8成按揭）助市民上車，但面對加息周期將至，借取高成數按揭，日後面對的供款上升壓力更大，入市前還須量力而為。

倘加息1厘 800萬樓多供4000

在「茂波Plan」推出之後，市民要入市上車較以往輕鬆，首期負擔減少。從二手市場所見，不少首置族不再「限米煮限飯」，只集中買開放式或者1房的細單位，部分更選擇購入3房大單位。

市民在政策下雖然入市選擇增加，但亦須留意伴隨着按揭成數增加，借貸的槓桿亦上升。由於現時普遍按揭年期長達30年、按揭息率處於歷史低位，故此即使貸款額增加，但每月供款金額仍然不算過高。

不過，當美國加息步伐加快，市場預期下個月將加息0.5厘，年內還有多次加息機會，本港加息時間即使滯後，但在聯繫滙率下最終仍然須跟隨加息。

現時一個月拆息僅0.2厘左右，H按按息H加1.3厘，實際按息1.5厘，只要港元拆息上升1厘，實際按揭升至2.5厘，若果以800萬元樓價計算、9成按揭、30年還款期，每個月還款額將由2.6萬元增加至近3萬元，每個月須額外支付4,000元供款，對於一般小家庭而言，每個月供款開支增加超過1成，將會日漸感到吃力。

在加息周期逼近的時候，市民入市前應該量力而為，計算好自己能夠承受的負擔能力，避免過度借貸。

雖然現時本港按揭息率、拆息仍未有明顯異動，但提供定息按揭服務的按揭證券公司率先加息，在下個月開始收到10年至20年期定按申請，息率劃一上調0.25厘，每月供款將增3.4%。

每月供款將增約3.4%

按證公司由去年11月起正式將定息按揭計劃「恒常化」，並且每個月更新按息定價。所提供的定息按揭計劃分為10年期、15年期及20年3款定息年期計劃，根據最新公布，由5月1日起接獲的申請，最新息率介乎2.45至2.75厘不等，相較4月份接獲申請的息率2.2至2.5厘，劃一上調0.25厘，按照3個年期計算，每個月供款將會增加大約3.3至3.4%。

以20年期定息為例，下個月（5月）定息為2.75厘，以每100萬元供款額計算，若果用家選用最長30年還款，前20年為定息及後採用浮息按揭，每個月供款為4,082元，相較4月份（定息2.5厘）的每月供款3,951元，增加131元或3.3%。相較按證公司在去年11月宣布恒常化時，當息率介乎1.99至2.19厘不等，半年間按息上調了0.46至0.56厘不等，定息年期愈長加息幅亦相對較高。

中原按揭董事總經理王美鳳指，按證上調定息一部分反映美國預計下月加息影響。她相信進入加息周期後，預料使用率將逐步上升至個位數水平。至於經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，定按計劃可鎖定指定年期的息率，置業人士可減低利率波動的風險，亦毋須符合壓力測試，門檻相對降低，仍適合部分人士所選用。