銀行優惠吸客避過早掀減按息戰 [香港經濟日報] 2023-05-02

銀行按揭戰加劇，但由於息口周期走勢未明確，所以銀行以一次性現金回贈取代直接減息，導致現金回贈水平升至逾16年最多。整體而言，銀行在按揭態度仍積極，對於樓市有利好作用。

去年由於樓市調整，一、二手成交宗數大減，僧多粥少，銀行按揭業務亦受影響，本身期望今年樓市反彈，將追回失地，故此銀行方面均對按揭業態度積極，提供不少優惠，特別在現金回贈方面不遺餘力。

對減息預期不一 礙按息定價

除了現金回贈以外，銀行另一個吸引客源的方式屬於打價格戰，以按揭低息搶客。雖然現時普遍預期美國加息周期已經去到尾聲，在本周的議息會議再加息四分之一厘後，將不再加息，而本地銀行亦有機會不跟隨加息，不過對於息口見頂之後甚麼時候開始回落，市場預期有所不同，亦影響到銀行按揭息率定價。

若果過早開始減按揭息率，在拆息、存款息仍然高企下，將令到息差收窄，反而現階段先透過一次性的現金回贈吸引，銀行方面比較容易控制有關支出，反而更有利其按揭策略。相較去年7月，大型銀行按揭現金回贈亦只是1.5%至1.6%水平，現時已經攀升至最高2.6%。

對於樓市買家而言，選擇低息還是高現金回贈，則取決於對未來拆息及息口走勢預期，如預計美國很快掉頭減息，一個月拆息很快會回落至鎖息上限以下，選回贈較高的按揭計劃仍然有吸引力。

隨着銀行在按揭審批態度仍然積極，對於樓市氣氛有利好作用，特別隨着加息周期完結，將會有利吸引用家及投資者加快入市。

踏入5月份，大部分銀行開始為下半年按揭業務「發功」，除了有大型銀行調升現金回贈外，近半年按揭取態相對「穩陣」的渣打銀行，上周通告前綫代理，將「重投」按揭市場，利率由3.625厘降至3.375厘，其他優惠也開始跟貼市場。

據了解，過去渣打銀行於按揭市場表現相當積極，但於去年第四季開始變得相對「保守」，以按息為例，H按鎖息上限為3.625厘，比傳統大型銀行的3.375厘高約0.25厘；而現金回贈更低至約1.4%，整體按揭優惠比其他大型銀行為遜色，甚至比中小型銀行更「保守」。

前綫代理透露，渣打上周通知代理，短期內調整按揭優惠，按揭利率將興大型銀行的3.375厘睇齊；而現金回贈有機會高升至2.3%至2.4%，詳情有待落實。

首季市佔率4.2% 排第6

資料顯示，渣打銀行今年首季於按揭市場佔比明顯回落，以今年首季現樓按揭業務表現為例，整體市場錄18,517宗現樓按揭合約登記，較去年同期的24,914宗下跌25.7%。而渣打首季市佔率僅4.2%，全港排第6，比東亞銀行及花旗銀行還要遜色；若與去年同期比較，渣打銀行去年首季市佔率9.6%，屬全港排名第4，按年回落67.7%，與該行近期的按揭優惠成正比。

對於渣打銀行將「重投」按揭市場，星之谷按揭總裁莊錦輝指出，渣打重新對按揭市場持審慎進取態度對買樓人士屬正面因素，因渣打一向批核速度比大部分銀行快，按保除與香港按保合作外，也有和其他保險集團合作，個別行業的批核、人齡、及花紅計算方法較其他大行稍有彈性，對置業人士屬於好消息。

對於未來加息前瞻，莊錦輝認為，如果美國本周再加息，香港銀行很有機會會加最優惠利率0.125至0.25厘，因已兩次無跟，目前一個月同業拆息息率和供樓利息差不多水平，銀行按揭邊際利潤很微薄，加息壓力上升。