重按套現 做定期賺息差 [香港經濟日報] 2023-08-14

政府的銀色債券無論認購人數及金額均創新高，皆因最少息率高達5厘，反映穩健高息對長者來說擁有很大的吸引力。

市民如想賺取高息投資，也可考慮投資內房股，回報派息一般高達8至9厘的，但當然也會面對股價下跌的風險，即「賺息輸價」。如果投資買樓收租的話，雖然近期租金上升，但平均租金回報也只有2厘半至3厘，對投資者來說並不吸引。

上述所說的投資方案，全都需要運用到自己口袋裏的錢，到底有沒有方法可以不需要自己出錢卻可以賺錢呢？答案是有的，假如你有一個現契物業，便可以「重按套現」，然後「做定期賺息差」。香港現時樓宇大約有6成物業已經供滿，但由於這些業主一般都已經退休或接近退休年齡，未必能夠提供足夠入息證明以符合金管局的壓力測試。

在這種情況下，他們可以考慮以資產水平來申請按揭，這樣便可以避免提供入息證明，但按揭成數則會低一點。最近金管局放寬按揭，亦將「資產水平的按揭由4成提升到5成，並同時適用於住宅物業及非住宅物業。假若申請人仍然有其他按揭需要供款的話，按揭成數將扣減1成。另外，如果申請者的年齡為60歲，銀行只能夠提供20年的按揭還款；如果申請者想擁有30年還款期的話，只需要尋找一位年輕人作擔保便可以。

銀行「做一單蝕一單」

目前的按揭利率為3.625厘，定期則為5厘水平，息差共有1.375厘，再加上銀行現金回贈一般為2%水平。假若一個物業估值為1,000萬元，以資產水平來說可以借5成亦即500萬元，他每年可以賺取息差68,750元，兩年罰息期可賺取137,500元，另外還有10萬元的現金回贈。

筆者曾經跟銀行高層閒聊時得知，銀行為何會做這些蝕本生意，無非都是想繼續保持市場的佔有率，以及吸納優質客戶購買其他銀行產品，是真的「做一單蝕一單」，因此聰明的現契業主應該把握現時非常特別的狀況，以賺取這些息差。

雖說未來息口依然有機會上升，但就算息率未來兩年再升1.375厘，也只是抵銷了息差，但依然可以穩賺銀行現金回贈的2%，可說擁有很高的值博率。筆者最近也將現契物業進行重按，以賺取上述息差。如果你有興趣將現有物業重按的話，可以尋找相熟的銀行職員，又或透過相熟的地產代理協辦。