車位市場 被忽略的物業類別 [香港經濟日報] 2022-08-16

相信業內人士做物業價格或市況分析時，都會參考差餉物業估價署的資料和數據。該網站詳細列出4大物業類別－－住宅、寫字樓、商舖及工廈的報告，給傳媒及物業顧問機構作物業市況的指標參考。可是有一類與大眾息息相關的資產，但過去多年從未有相關物業數據作參考，就是車位市場。

私家車與車位比率 跌至1：1

近年4大物業類別當中，寫字樓、商舖及住宅的價格和租金指數已由高位回落，只有工廈指數能貼近2019年高位，而成交量亦比以往大幅萎縮，市民普遍認為整體物業市況正向下調。然而車位市場（尤其是大額停車場）交投並沒有停下來，單由2020年起不足兩年停車場成交金額超過16億，金額由數千萬至數億元不等，而且有價有市，平均每月有一宗大額成交，買家主要為資深投資者或老牌家族等。筆者特意整理一些相關資料為大家分享。

先看看基本數據，根據運輸署最新資料（至2022年5月），全港車輛登記總數約92.4萬輛，當中包含私家車、電單車、貨車、的士、小巴等，有約7成即65.2萬輛為私家車登記。同比2012年5月（10年前）數字，私家車登記約48萬輛，即過去10年市場上增加了17.2萬輛私家車。

有車輛自然需要泊車位，根據香港汽車會資料，2012年約有64萬個泊車位，私家車數量與車位比率為1.36（即每一輛私家車約有1.36個泊車位）。但近年這個比率一直下降，到今年私家車與車位比率已跌至接近一比一，導致很多車輛泊在露天臨時車場（即空地或地盤）和路旁。根據一些國際調查報告，人車密集的發達地區，一架車平均需要1.7泊車位才算合適。

車位配置新修訂 小修小補

在泊車位數量如此嚴苛的情況下，新供應方面亦未見改善。以往發展住宅或商廈如提供車位車路等設施一般可申請豁免計入樓面面積，但近年改為地面或以上的車位只能申請豁免一半樓面面積，變相不鼓勵發展商興建車位。看一看過去數年新樓盤車位比例便一清二楚，一般為6個單位配1個車位（6：1），有些甚至去到10：1，即平均10個家庭爭1個車位。

雖然政府上年於《香港規劃標準與準則》新修訂了每4至7個住宅單位需配置一個泊車位（修訂前為6至9個單位配一個車位），但這些只能當作小修小補。在沒有計劃大幅增加車位供應的情況下，未來車位數量長遠不可能追上車輛的增長數字。在車位供求嚴重失衡下，同時其他物業類別前景未明朗，資深投資者選擇增加車位投資，確實是明智之舉。