被股市拖累的樓市 [香港經濟日報] 2022-10-25

唐榮最近在內部會議中分享，一直強調股市表現不好，對樓市入市氣氛影響相當大，加上負財富效應，身家縮水，套股換樓招也難祭出，樓市更難捱。

8月樓價指數 3年半新低

去年2月恒指在31168點見頂後反覆回落，至昨日恒指大跌1,030點，收報15180點，成交1,617.5億元，與去年高位比較腰斬超過5成。附圖顯示差餉物業估價署的私樓價格指數，樓市亦在去年9月見頂（數據有滯後），其後是反覆回落，大概是股市見頂後6至7個月開始。到了今年8月份報368.2點，為2019年2月報367點後，約3年半以來新低，與去年9月曆史高位398.1點比較，暫跌約7.5%。計及持續下跌的9及10月，市場評估大約下挫1成。

金融市場波動會否影響樓價？答案是會的。傳統智慧認為股市跑先樓市3至6個月，一般認為，股市是領先經濟的。即股市先暢旺，緊接經濟好轉，投資者洞悉經濟環境，提早投資入市。而經濟向好是樓市有力支持，結果構成股樓間的關係。升市跌市均如此，當然並非每次時間都準確，但去年的確是股市2月見頂、9月樓市見頂。

唐榮在專欄中亦曾提及理工大學教授關應強發表《樓價的基本因素分析及其可預測性》一下，分析的資料是1979年至1994年間一共58季的樓價趨勢，分別與上季樓價、恒生指數及實質利率3個因素作相關分析。全文重要的發現有三：一是樓價的自行相關系數最大，上一季的樓價可以預測下一季的樓價；二是實質利率是樓價的強力預測因素，即實質利率愈跌，樓價愈升。第三點就是香港股市是樓市的預測因素，恒生指數可以用作樓市的領先指標。

「港股跌樓市不跌 從未聽聞」

資深樓股投資者卓百德過去接受訪問時亦曾表示：「我從未見過香港的股市大跌之後，樓市不跌的。地產股是最好的指標。」美聯物業的統計數據則顯示：

．2008年金融海嘯，恒生指數跌65%，美聯物業樓價指數跌21%；

．2011年歐債危機，恒指跌33%，樓價跌6%；

．2015年人民幣貶值及A股溶斷，恒指跌36%，樓價跌11%；

．2018年中美貿易戰，恒指跌26%，港樓跌10%；

．2019年貿易戰重燃、社會事件及新冠肺炎，恒指跌20%，樓價跌8%。

由於港股持續下跌，物業市場氣氛近數月明顯受影響，成交量偏弱，樓價亦帶來壓力，後續還要視乎股市表現。