表面上輸實際上贏 [星島日報] 2024-04-22

我們常常認為地產商暴利，可是近年來開始出現利潤攤薄情況。根據一項研究報告顯示，香港主要地產商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半，只有11%左右。筆者相信，去年的地產市道，中小型地產商並不可能賺到錢，不過因為他們沒有賣樓，故也沒有太多虧損情況報告。大家都在等待市道復常才推盤，等呀等終於等到了今年政府撤銷樓市辣招，市場立刻出現搶購潮，但價格卻仍向下調整，原因是累積幾萬個單位的存貨，需要一段長時間和大量客戶來消化。

香港的大型地產商新盤開價仍然低於市價大約30%左右，代表他們現在只求量不求價，樓盤隨時出現虧損情況。坊間覺得這樣輸錢不對，筆者反倒認為地產商的做法很聰明，這就是「明輸實贏」的最佳例子。今天低價出貨或許虧損一成半成，明日買地卻可便宜40%至50%，難得資金可以大量回籠，目前市場到處缺錢，正是現金為王，隨時都有便宜30%以上的項目可以投資。

地產商毛利率難保11%

香港經濟開始進入𨍭折點，金融股市和地產市場到了汰弱留強的階段，歷史潮流不可抵擋，地產暴利的年代已經過去，嚴重虧損的個案卻天天在發生，不要嫉妒地產商賺錢，11%的毛利率今年可能也做不到了。作為地產投資者，務必做好風險管理，今明年仍然是一個大考驗。如果你問我樓市何時才能真正企穩甚至反彈，我只能回答:成也美息敗也美息，利率何時回調，便是市場回暖之時。

過去幾十年，樓市股市經歷升跌起伏，最終都安然度過。筆者認為，美國利率難以長期維持在高息環境，全球都在減息刺激經濟，惟美國以壓低通脹為由堅持不減息，似乎想一直利用強美元收割全世界，但是龐大的外債必將拖垮其經濟；而中國已開始在大量沽售美債，美國經濟表面上好，其實中下階層生活艱難，貧富懸殊產生治安極差，還有美股有機會在下半年大幅回調，加上美國大選在即，最終減息是不可阻擋的。