舊區重建補償須適時革新 市建局：若油旺重建仍用「七年樓」補償機制 支出或逾7000億 [文匯報] 2022-08-08

市建局一向使用「七年樓齡」的收購及補償機制，即制定收購價時，會參考同區七年樓齡單位呎價。市建局行政總監韋志成昨日發表網誌指，面對規模極為龐大的市區老化問題、樓價仍處於高水平的經濟環境下，現時的補償機制已無法持續，故應當在適當時候，尋求替代方案革新。他以油旺區為例，指市建局若沿用現時的收購及補償機制，涉及的收購支出將會超過7,000億元，以市建局現在約500億元的總資產計算，要分開多個周期來完成，整區的更新工作需長達100年才能完成，重建後要面對1,000億元的虧損。

特區政府過去透過不同渠道協助市建局維持「自給」的基本原則，包括向市建局注資100億元、豁免地價、在有需要時向市建局提供貸款，或按《市區重建局條例》經立法會撥款等措施支援市建局等。韋志成指出，過去20年若政府沒有注資和豁免市建局獲批地項目的補地價，總累積盈餘便會減少至200億元，只足夠應付開展數個小型或一兩個中型重建項目的開支。

提高密度做法勿濫用

他強調，從整體規劃角度出發，若部分重建項目可為社會帶來整體裨益，但經估算後會涉及財務虧損，市建局亦會推行。而面對私人樓宇單位老化問題持續，市建局亦按當年立法會的要求，採用財務委員會批准《收回土地條例》下的法定補償而釐定的「七年樓齡」補償機制，將出現所需負擔的龐大收購開支、舊區剩餘可建樓面面積小而缺乏重建誘因等棘手問題。即使市建局利用現有及新的規劃工具提升發展面積，包括提升建築物高度或地積比轉移等，但亦不能不斷增加舊區密度，形容提高密度的做法僅屬「一次性措施」，不能濫用。

因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持把項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。相關土地不用收購成本，可增加可供發展的土地總面積。此外，市建局在不同舊區亦試行新規劃工具，包括利用地積比轉移，將發展潛力低地段的未用地積比，轉移至發展潛力高的地段，以提升重建效益。

不過，韋志成指出，即使新的規劃工具可改善財務回報，但若繼續沿用目前高於市場價格的收購補償機制，所涉及龐大的開支，仍遠遠超過社會可以承擔的幅度。

單是以油旺區的情況來說，雖然油旺研究建議採用「正」方案作為更新策略的起點，在維持現有人口規模的前提下，增加區內發展樓面面積，創造額外發展容量，不過，在「正方案」建議下作重建的約3,000幢樓宇中，只有四成樓宇在增加相關地段的重建發展密度後，才會有盈利、能吸引私人市場介入重建。至於餘下六成樓宇，由於剩餘地積比率已所剩無幾，即使適量增加密度，仍然欠缺足夠的財務誘因吸引市場參與，只能留待市建局推行。

長遠須有新增額外土地支援

他指，市建局成立至今20年只能累積超過400億元盈餘，即使日後能從市場上借貸約400億元資金補充，也只能僅夠應付現時在已獲批准的業務綱領內計劃開展項目的收購支出。未來要持續推行更多市區更新項目，處理持續的舊區和樓宇老化問題，單靠市建局現時能「自給」的財政資源遠遠不足夠，長遠而言必須有新增額外土地資源來支援。