政策東風與宿位缺口學宿投資新藍海 [香港經濟日報] 2026-10-23

隨着香港特區政府積極推動發展成為「國際專上教育樞紐」，非本地學生人數連年遞升，卻意外引爆了一場前所未有的「宿位荒」。

這股剛性需求迅速拉動了本地地產市場的轉型，學生宿舍正從傳統的邊緣資產，搖身一變成為本地及外資機構投資者爭相搶奪的熱門收益型資產。

當前香港的高校宿位呈嚴重供不應求之勢。根據市場研究數據，2025/26學年全港非本地學生的宿舍缺口已高達近7.6萬個，大量學生被迫轉投私樓租賃市場。展望未來，隨着政府放寬非本地生限額及擴建高校，預計到2029/30學年，全港學生床位缺口將一步擴大至約14萬至15萬個。龐大的未來需求，加上校園擴建宿位速度遠跟不上人口增長，為私人市場提供了充沛的發展空間。

青舍預租白田壩街案例

在此背景下，大宗物業買賣與整幢租務交易日趨活躍。資本市場正加速將位置適中的酒店、乙丙級商廈及工廈改建為學生宿舍。近期最受注目的租務成交，莫過於本筆者近日促成學生住宿營運商「青舍」預租荃灣白田壩街46至48號全幢物業。該項目原為理想集團總部大樓，後由私人業主購入並獲批城規改劃。

對投資者而言，發展學生宿舍具備極高潛力。相比傳統住宅或寫字樓約2%至3%的低租金回報率，學生宿舍採用「按床位出租」的營運模式，溢價能力強，整體淨租金回報率（Net Yield）普遍可達5%甚至更高，現金流極為穩定且抗跌力強。給投資者的建議1.策略性選址：優先選擇鄰近港鐵站或與大學車程半小時以內的交通樞紐區域（如荃灣、葵涌、深水埗等）。2.靈活對接營運商：參考白田壩街模式，在改建初期即引入專業營運品牌進行預租或合資，既能規避後續出租風險，亦能提升資產估值。3.優化空間規劃：注重公共空間（如自修室、社交區域）的打造，提升學生入住體驗以維持高續租率與高溢價。

總括而言，學生宿舍正處於政策與市場剛需交滙的黃金期，將成地產投資中最具韌性與回報吸引力的板塊之一。