美國加息對樓市影響 [香港經濟日報] 2022-05-16

美國聯儲局早前宣布加息0.5%，聯邦基金利率提升至0.75%至1%，香港在聯繫滙率制度下，港元滙率自然會受到上升壓力，對股市及樓市帶來一定影響。到底香港樓價會否受加息因素影響而出現大幅調整？

美國對上一次加息日期是3月16日，加幅為0.25%，是3年來的首次，亦宣告美國正式進入加息周期。因此今次美國宣布加息0.5%，其實屬市場預期之內，至於香港會否跟隨美國加息，主要是取決於香港銀行體系結餘。假如美元跟港元利息拉闊，這樣在聯繫滙率制度下便會提供一個誘因來沽港元、買美元，以賺取息差，從而令到香港銀行體系結餘大幅減少，銀行同業拆息便會上升，這樣一來香港銀行便會加息，市民供樓負擔也隨之而增加。

香港金管局總裁余偉文表示，美國加息會令資金流出港元體系，致使港元滙價逼近7.85的弱方兌換水平，但目前並沒有出現大量港元資金流出，故此目前香港加息壓力並不大，而香港銀行亦宣布最優惠利率維持不變，這反映香港資金仍然充裕。

按揭利率仍然偏低

目前大部分港人選擇的樓宇按揭計劃大多是以「HIBOR +1.3%」水平，即樓宇按揭息率大約為1.5%水平。假如日後香港跟隨美國加息1%，樓宇按揭利率也只是2.5%水平，相對來說仍然是偏低。再加上市民向銀行申請樓宇按揭的時候已經通過壓力測試加3%，換言之假若樓宇按揭利率加1%，升至2.5%至3%的水平，市民的供樓負擔雖然增加，但亦算是預期之內。

一般來說，利率上升將會令股市下跌，但回顧美國於3月16日宣布加息0.5%，美國道指卻上升518點，而今次宣布加息0.5%以及由6月開始聯儲局每月縮表475億美元，但道指卻反而大升932點。由此證明，雖然加息對股市不利，但只要是市場預期之內，其所帶來的負面影響是有限的。同樣道理，美國加息會令香港按揭利率上升，但亦早已是香港樓市預期之內，故此對樓價影響應該不會很大。