美國加息 港樓無大礙 [香港經濟日報] 2022-08-03

聯儲局上周議息，宣布再次加息0.75厘，聯邦基金利率目標範圍上調到2.25至2.5厘，屬預料之內。筆者預料美國重手加息0.75厘應告一段落，未來加息會收窄至0.5至0.25厘，對本港樓市穩定性無大礙。

聯儲局表示，將按計劃在9月份加快縮表，國債每月縮減上限增至600億美元，按揭抵押證券（MBS）每月縮減上限增至350億美元。

聯儲局指出，美國就業增長強勁，失業率保持低位，但近期支出及生產指標開始放慢。聯儲局主席鮑威爾表示，持續加息的幅度將取決於所有數據，會逐次會議作出政策決定。聯儲局自從見到通脹改變方向後，已迅速作出反應，又多次強調有工具恢復物價穩定性。

鮑威爾認為，現在不確定性比以往高，實現經濟軟着陸面對更大挑戰。他指出，現在經濟無出現衰退，今年經濟增長亦未偏離軌道。但承認經濟有所放緩，預計經濟增長將有一段時間，低於趨勢水平，難以預測未來6至12個月後的表現。

需求強勁 樓市基礎穩健

美國6、7月份大幅加息0.75厘是市場意料中事，消息經已逐漸消化。在疫情及美國加息雙重夾擊之下，香港住宅樓價將繼續受壓，物業市場價跌量升，筆者覺得是短暫問題。

美國加息已是港府預期之中，財政司司長陳茂波指出，香港過去半年面對疫情及利率上升，樓市表現保持冷靜，樓價下跌約3%，交易量下跌約10%。隨着利息上升，市民置業按揭供款亦會增加，加上預期息口進一步上升，樓市氣氛或受影響。

陳茂波表示，現時新造按揭供款佔入息比率通常約37%，銀行針對供樓人士亦設有加息3厘的壓力測試，相信即使息口上升，稍為增加供樓負擔，業主持貨能力仍十分健全。目前樓市有保障措施，加上需求強勁，預計樓市基礎保持穩健。

各種印花稅及銀行壓力測試實施多年，將條件不足買家篩走，現有買家都是實力派，樓市沒有泡沫，有更強抵禦市場波動的能力。筆者預期未來美國加息幅度將會遞減，並估計這個加息週期不會太長，市場應可應付得到加息壓力。近期美國股市及樓市等投資市場持續展現升勢，反映股市及樓市仍然有不少捧場客。