總會有資金流入樓市 [香港經濟日報] 2025-08-14

地產長期看人口、中期看土地、短期就要睇金融。最近金融投資市場熱鬧，會不會出現套股換樓？會不會收割部分利潤調往樓市？

今年樓價向好 股樓齊升機會大

昨日恒生指數以全日高位25613點收市，上升643點或2.5%，大市成交額增加至2,840億元，北水成交額1,537億元，今日會否挑戰45個月高位25735點？而距離二萬六又拉近一步。

美聯物業近日一份報告指樓股表現息息相關，而據資料，2025年截至8月11日港股收市計，恒指上升約24.2%，而「美聯樓價指數」本年迄今報升約0.05%。以過去十年（2015年至2024年）數據分析，恒指有4年錄得升幅，而有3次樓價同樣向上，只是去年出現股升樓跌情況（見表）。而本年樓價走勢向好，估計有很大機會再出現恒指及樓價均呈升勢。

過去有研究樓價趨勢有三個分析，第一個是樓價的自相關最大，亦即上一季的樓價可以預測下一季的樓價；二是實質利率是樓價的強力預測因素，即實質利率愈跌，樓價愈升。第三點就是香港股市是樓市的一大預測因素，恒生指數可以用作樓市的領先指標。

有指股市跑先樓市3至6個月，股市是領先經濟的。即股市先暢旺，緊接經濟好轉，投資者洞悉經濟環境，提早作出投資入市。而經濟向好，是樓市有力支持，結果構成股樓間的關係。

近日市場亦偶爾出現套股換樓的個案，例如上月現樓銷售的錦上路站新盤柏瓏，於15日內連沽87伙，套現逾7.8億元。據代理透露，部分買家因於股票市場獲利，套股換樓，入市作收租之用。

投資者股市獲利 買樓收租

另外，地產站的報道亦指出，近期投資者套股換樓個案，馬鞍山新港城A座高層2室，實用面積約348平方呎，屬2房，享海景。單位早前以500萬元放售，買家為區內客，早前於股票市場獲利，故決定再入市作收租之用，議價後以448.8萬元承接，呎價約12,897元，預期收租回報可達4厘。資料顯示，原業主2008年以155萬元購入單位，持貨17年，帳面獲利293.8萬元。不過，要注意的是，上述單位據指原叫價500萬元，最終成交價比叫價低10.24%，成交呎價約1.3萬元，只屬於市價水平。

當然這種情況未到「成行成市」的地步，唐榮估計，金融投資市場維持活躍，美國在今年餘下時間減息而香港跟減最優惠利率（P），應該會進一步鼓動套股換樓的行動。