網購成風民生區舖租受壓萊坊麥海倫 [香港經濟日報] 2026-02-23

市民消費結構有改變，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫認為，網購深化對實體店需求定有衝擊，民生區受影響更明顯，料租金回調。相比之下，旅客數字增加，核心區舖租年內則料升約1成。

商舖市場表現，與零售消費息息相關。數字顯示，2023年疫後旅客重返復常帶動強勁反彈，全年零售銷貨價值大幅上升，高見逾4,000億元，2024年復甦放緩，下降至約3,700億元，按下跌約7.3%，主要受高息環境、市民北上消費等影響。

股市暢旺 帶動消費

麥海倫指出，去年上半年市場氣氛一般，數字仍在尋底，而下半年市況有所改善上，全年總銷貨價值臨時估計為3,805億元，顯示輕微復甦，「就算並非全民皆投資股票，下半年股市好，金價上升，令市況氣氛向好。股市套現快，可即時反映於餐飲及零售上。」至於市民北上消費，她認為沒有退潮迹象，但比起兩年重新通關時新鮮感強烈，現轉稍為穩定。

對於今年市況，麥海倫相信各項因素包括經濟環境等有改善，消費市場亦趨穩，但對商舖市場來說，消費模式改變的衝擊則甚大。她指，零售市場正處於結構性改變，主要受電子商務增長及跨境消費模式推動。本地網上銷售額自2020年的206億元起不斷上升，至2022年已連續突破300億；到2024年更升至317億，增幅超過五成。到了2025年更進一步達到357億。

網購成新趨勢，去年按年升12.8%，佔比約9.4%，她認為對市民來說，網購比以前普及，「以前住所樓下有商店便親身前往，疫情後市民對網購認知提升，關鍵是近年內地電商在物流上大力配合，比以前方便價格亦很便宜。」她指，當網購成熟，除了內地電商來勢洶洶，本地網購平台亦擴充，令品牌開實體店意慾降低，個別行業受衝擊明顯，「網購的確會蠶食實體店生意，例如傢俬店，租用樓面較大，貨品價格較高，原本是商舖市場重要商戶，如今如跑馬地黃泥涌道，多間傢俬店已結業。其他行業如時裝店，料同樣面對問題。」

租金方面，她認為網購對舖位租金始於有一定影響，特別民生區商場，「消費者買奢侈品很少網購，但民生區的日用品、則最受網購影響。」她料地區商場租金，今年錄得最多5%的跌幅。

香港具魅力 旅客樂於到訪

至於零售核心區，麥海倫指，訪港旅客人數穩定上升，「香港始終有國際都市魅力，旅客願多次來港探討文化，只是未必是大舉購物，整體仍是有利香港市場。」她提到，核心區舖租已跌十年，累積跌幅甚多，同時旅客數字回升，吸引商戶在核心區開業，「核心區街舖無新供應，需求則上升，便足以令租金有望輕微向上。」她提到，最旺地區如尖沙咀廣東道、中環皇后大道中，始終有品牌想落戶，作品牌最佳宣傳，「如果想增加品牌知名度，一綫段街舖最容易令途人看到，預計今年核心區租金升5%至10%。」

商戶類型上，近月銀行及證券行業於核心區擴充，她指在股市及IPO活躍下，帶動了金融行業擴充，但她認為銀行業務本身是服務業，並非零售，難以帶旺購物氣氛，再加上證券行亦要牌照審批，故今年是否仍會出現大量擴充仍有待觀察。