統一思想 放鬆房策 [香港經濟日報] 2022-05-05

Omicron衝擊多地，今年內地「五一」小長假過的清淡，但綫上或綫下最熱的話題之一是放假前的中央政治局會議。這次會議是高層應對內外經濟變局，作出諸多政策轉向的定調，不僅經濟界人士關注，其對樓市政策的調整也切中普羅大眾的關注點。

房住不炒 加大需求端支持

在這之前樓市已經進入了放鬆周期，從去年底的中央經濟工作會議開始，各地樓市政策一再放鬆，幾次高層會議也都作出明確表態，但這次旨在扭轉預期的會議還是對房地產給出了更進一步的新提法--「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展」。

這是自「房住不炒」大方針提出以來，第一次在政治局會議層面提出「支持改善性住房需求」，相當於肯定了改善性需求的合理性。在今年兩會前夕住建部的記者會上，對改善性需求的用詞是「滿足」，此次則升級為「支持」，是政策力度的進一步提高。

在加大對需求端支持的同時，會議也對供給端提出了「優化商品房預售資金監管」。這是在3月金融穩定委會議上作出「慎重出台收縮性政策」之後，對於房地產金融政策更明確的放鬆定調。

「房住不炒」疊加「資本無序擴張」政策以來，房地產行業的轉折點即是2020年「三條紅綫」，對於預售資金的強監管令房企失血資金鏈斷裂。但如今到了救市時刻，能否放鬆對地產商的資金使用限制，卻在監管層內部產生分歧，致使從上至下，對房地產政策放鬆的尺度無法統一。

外電此前曾報道對於房地產和金融的主管高層意見不合，是否屬實無從考證，但現實中存在的分歧，確是中國房地產調控十餘年來始終面臨的「一管就死，一放就亂」的老問題--是為了短期經濟重新放鬆房地產，還是為了中長期的經濟健康忍住陣痛去房地產化？持兩種觀點者的分歧，第一在於對當前經濟下行壓力嚴重性的判斷，第二則是當下形勢是否必須否定此前「不以房地產作為刺激經濟手段」的政策宣示。

保持冷熱適度 考驗地方政府

正是因為政策思路存在分歧，過去五個月雖然各地不斷放鬆樓控，但並未如過去經歷的幾次地產下行周期迎來普漲，迄今為止，仍沒有看到市場明顯的復甦迹象。一方面是因為疫情防控帶來的交易停滯，另一方面，政策理論上的不統一也造成預期不清晰，以及「擠牙膏」式的政策出台過於零碎，也造成政策邊際效益遞減。

從最新的4月樓市數據可見，盡管房策一直在放鬆，但4月的住宅銷售金額仍在進一步下滑，顯示整個行業的風險，以及市場預期的惡化程度都在增加。因此今次政治局會議對房地產政策的最大意義，在於統一了監管思想，防止政策相互掣肘。

高層授予各地方政府更大決策權因城施策，樓市鬆綁步子還會邁的更大，亦不排除像2008年那樣推出一攬子救市政策，探索新變局下的地產新平衡。而即便能夠在短時間內將房地產市場重新激活，各級政府也面臨着更高難度的考驗，即是如何保持可持續的平穩發展，讓市場冷熱適度，還要看各級政府如何操作這項高難度的手術。