瑞銀料資金流入撐港股樓 恒指年底目標25300 看好科網高息反內捲板塊 [東方日報] 2025-10-21

今年港股重拾起色，樓價也趨向回穩，兩大資產後續能否拾級而上，扭轉近年頹勢，是外界關注重點。對此，投行瑞銀於昨日的媒體分享會提及，維持今年底恒生指數目標25,300點，因恒指以「標準差」而言屬稍為偏貴，惟仍選擇地看好個別板塊，涵蓋香港發展商、內地科網、高息及「反內捲」（譬如汽車和上游資源股）。

港住宅價明年睇升達5%

樓價方面，該行料今年全年住宅樓價持平，明年或見最多5%的升幅，在資金持續流入股市及樓市下，應對資本市場起支撐作用。

瑞銀投資銀行亞太區研究部助理總監陳志立解釋指，觀乎指數現時在25,300點爭持，較過去10年平均高出0.6個「標準差」，主要涉及科網企業重估因素所致。他又指，A股近期在情緒上見起色，又透露在9月初曾在投資組合中減持A股部分高息股、轉買一些高啤打（Beta）股，料在減息之下，相關板塊上升空間有機會延續至明年。

被問到「十五五（第15個5年）」規劃的框架對港股影響，他指主要是關注科技如何推動消費，估計對港股無太大影響。惟該行對美國減息刺激香港經濟有較大信心，認為聯儲局年內仍有0.75厘的減息空間，及至明年會再減息一至兩次。假設每當利率下調一厘，所節省的利息支出如同釋放數百億元資金，促進港人自願消費之餘，亦可製造財富效應，為樓市注入動力。

商業地產市場用家主導

轉看港樓前景，瑞銀投資銀行大中華區房地產行業分析師梁展嘉預料，本港住宅樓價今年表現持平，明年或有零至5%的升幅；寫字樓則因供應較多或錄些微跌幅，唯獨中環區有機會出現改善；另零售租金走勢今年料見持平。

聚焦港樓走勢，他指由歷史數據來看，每當租金與香港銀行同業拆息（HIBOR）出現一厘的正息差，樓價走勢基本上能夠「穩得住」。該行又預期，一個月HIBOR今年底和明年分別見2.2厘和1.6厘，主因美國減息所致，並料年內租金回報約有3.8厘。

針對早前阿里巴巴（09988）斥資買入銅鑼灣新商廈部分樓層，他指留意到目前香港商業地產市場以用家為主，但強調市場要出現復甦，銀行願意放貸才是關鍵。他強調，雖然該行認為甲級商廈租金今、明兩年跌幅同樣介乎3至5%，惟由於本港新型商廈明年之後落成的數量不多，故料本港寫字樓出租情況在2027、2028年可穩步回升。

瑞銀投資銀行亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻則引述證監統計指，近年本港持牌人數上升，以去年為例升4.4%，背後亦與對沖基金、長倉基金等在港開設辦公室有關，相關公司都是寫字樓重要租客來源，又指早前傳出西九區寫字樓出租予外資投行都是同一道理，視乎業主會否抱進取態度吸客。

倡酒店轉宿舍 回本期6年

另梁展嘉提及，現時入讀本港大學的非本地學生有逾4.7萬名，而8大院校現時手持1,200億元現金、股票和其他投資，對比一年本港的寫字樓和零售市場交易約240億元為多，故估計大學乃未來最大的本港房地產買家和租客。

該行估計，去年大學宿位需求約12萬個，惟供應只得4.4萬個，認同將寫字樓或酒店轉化為學生宿舍，可解決需求不足問題，其中酒店回本期較商廈改建為快，前者需時6年，後者卻需要17年才可回本。另該行建議，本港可倣效倫敦、澳洲推寄宿產業。