片區開發地價成本無路捉 [香港經濟日報] 2026-08-25

北都「片區開發」首個試點的洪水橋/厦村新發展區項目，昨日公布由中海外牽頭的六大財團投得，中標價10.3億元。

本報專欄《有政戲》曾經撰引述一位有分量的財經中人表示，這個六大財團組成的「超級組合」，包括四大國企，即中海外、招商局置地、華潤置地（海外）、中旅投資，再加上做電商物流的內地民企巨頭京東，及本地的地產商信置，此組合殊不簡單，反映這項目作為北都發展頭炮，備受重視，要起到示範帶頭作用，不容有失。四大國企財力強勁，錢不是問題，今次聯同其他兩財團一起入標，並非簡單地響應北京和港府的號召，也符合他們本身的戰略部署，齊齊入標，可互相支持及發展產生協同效應。

中海外牽頭6財團投得 冀成示範

今次中標價為10.3億元，當然不可能直接以可建樓面去計算可建樓面地價，根據中標公司估計，整個「片區開發」項目的推展涉及約168億元投資，預計帶來逾6,000個就業機會。怎樣計地價成本？

唐榮曾經撰文指，洪水橋片區總土地面積接近11公頃，包括約2.6公頃的3幅住宅用地，以及約5.5公頃的3幅企業及科技園用地，餘下地塊用作發展公共設施。單計住宅部分的樓面面積已達181萬平方呎。根據招標條款，發展商除了要興建3幅住宅用地外，同時亦須兼顧負責發展3幅產業用地中的至少一幅（今次中標內容亦是一幅）。唐榮曾撰文以3,500元呎價估算住宅樓面價值，已超過60億元。不過，招標是政府採取「雙信封制」方式招標，價格建議評分比重佔三成，而非價格建議評分比重則佔七成。

如果硬要以中標價10.3億元計算，發展局公布的發展數據包括3幅住宅地，約181萬平方呎，及一幅產業地約55萬平方呎，平均樓面地價只是400餘元一呎。當然，亦可以總發展成本168億元推算，平均每呎樓面成本是7,118元。

假設同樣以發展總成本168億元計，不過改為以附表可建總樓面約477萬平方呎，當中包括住宅用地可建總樓面181萬平方呎，及產業用地總樓面達到296萬平方呎合併計算，更不管住宅或產業用地去區分，其實樓面發展成本呎價大約是3,500元的水平。

所以香港全新片區開發，未來住宅或產業的每呎樓面地價，可能只有投得財團在加上累積投入的資金後，才能真正掌握，因為已經不再是一個單純的地產項目。

粉嶺北片區 當局料緊接推出

至於政府甚麼時候再推下一個北都片區項目，發展局局長甯漢豪早前指，另外兩個片區試點分別位於粉嶺北和新田科技城，按現時形勢，粉嶺北片區可能成為第二個推出項目，當局大體已完成收地，現時亦正進行城市規劃、土地用途程序，希望為產業用地用途「拆牆鬆綁」，而新田科技城片區還有收地工作要進行，可能再下一個階段才會再考慮。

政府早前提出修訂粉嶺北片區的內容，增至合共5幅住宅用地，住宅樓面增加至227.6萬平方呎，可提供大約2,348至2,560伙。過去唐榮同樣以3,500元樓面呎價估算可建樓面價值，約達80億元，似乎又會跌入無法估算地價成本的困難之中。