澳洲新稅制鼓勵新屋建設 [香港經濟日報] 2026-05-21

澳洲政府最新一份《聯邦預算案》公布，將會對實施多年的兩項房地產稅務作出重大調整，從而增加房屋供應，以及建立更公平的稅收體系。

澳洲聯邦政府公布，由來年7月1日起，現行高達50%的資本增值稅（CGT）固定折扣將被正式取消，並改用基於通脹率的折扣計算方式；同時對投資物業獲利引入最低3成的稅率，意味投資者將來只需為扣除通脹後的「實質資本增值（Real capital gain）」繳交相應稅款。

購買新盤者可沿用舊制

不過，購買新盤的投資者將可沿用舊制50% CGT折扣，以鼓勵新屋建設。

至於向來備受爭議的負扣稅（Negative gearing），聯邦政府明言，未來的稅務支援必須用於創造新供應，而非推高現有房屋價格，故相關優惠將全面限制於「一手新樓」。於預算案公布當晚（Budget night）或之前已經持有的物業，負扣稅安排將維持不變。

至於投資新盤者，仍可享有完整的負扣稅優惠，即可將物業投資的虧損，用於扣減個人其他收入。

新制可保財政永續

然而，預算案公布後購買現有房屋或二手物業的投資者，雖仍可將投資相關物業的虧損申報扣稅，惟該虧損將來只能用於扣減「住宅物業收入（即租金收入）」，不能再跨界扣減個人其他工資收入。未能用盡的蝕幅，將允許結轉（Carry forward）至將來的稅務年度繼續扣減。

澳洲政府強調，是次調整將有效引導市場龐大的投資資金，轉向房地產開發及新屋建設，不但可以大幅增加澳洲整體房屋供應，從根本上紓緩租屋及置業危機，也確保國家稅制的財政永續性。