港按揭息口比很多城市平 [香港經濟日報] 2023-08-04

一般市民對利息的性質都是一知半解，因而產生不必要的悲觀情緒，本文分享10個利息本質及實況如下：

(1)息口是雙刃劍，息口本身不存在風險。風險只存在於借貸是否量力而為。

(2)香港的按揭息口對比很多國家及城市的供樓息口相對地「平」，英國大概6厘、美國6.81厘、北京4.75厘、蘇州4厘，最近的深圳也是要4.5厘。

(3)很多人忽略的真理，就是當銀行存款多過借貸額的時候，加息很可能對存戶來說是利多於弊。

(4)從數據我們可以見到香港的穩健情況：香港銀行體系整體的貸存比率只是約68%，即100元存款只借了68元出去，香港實況是「水浸」及「負泡沫」。

66.1%業主供滿樓

(5)根據2021年的人口普查，香港有66.1%的自置居所是供滿樓的，即是很多中產的存款實際是多過按揭借貸額，現在香港的利率管理對普羅大眾都是有利的。

(6)我們也可憑數據知道香港住宅市場有幾安全，香港整體M3(泛指總存款量)是逾16.5萬億元，定期約8.5萬億元，這兩年增加的定期約3萬億元，但整體住宅市場的按揭其實只是約1.9萬億元左右(截至2023年第一季購買居屋或私樓等住宅的貸款額)，結論就是住宅市場沒有發生災難的基礎。

(7)現在的用家市場優勢是源於H按息口被封頂，令到我們的按揭在加息的情況之下，實際的按揭息口只是3.625厘左右。

(8)P按息口並不容易加的，因為很多銀行的存款額都是按揭的4倍左右，過去大概年半時間內美國總共加息11次，每次加息幅度介乎4分1厘至4分3厘，但是香港加息只是加了5次，大部分的加幅是8分1厘，即是說雖然機制要我們滯後看齊，但是實際上我們是「揸着50咪的車去追趕一輛100咪的跑車」，結果是每一次加息之後，香港和美國的息差反而進一步增大。當然我們要準備繼續加息的風險，但同時享受着息差的紅利。

(9)商業借貸的息口卻往往是6至7厘，這是筆者從事地產40年來，第一次見到有錢人借錢的息口是高於普通市民，這亦可能是更佳的財富分配甚至機會分配的機制了。

(10)現在的處境對無資產的人士一樣是非常有利，因為長期以來買樓最辛苦就是儲首期，儲錢的速度往往不夠通脹快，現況是多年來第一次儲錢的速度是有條件快過通脹的，普通人做定期的息口往往是4厘以上，高過最新香港通脹1.9%，加上樓價下跌，令到儲到首期的效率是大增的。