標準金額補地價 觀察成效再優化 [信報財經新聞] 2022-05-10

政府於去年初推出工廈重建標準金額補地價先導計劃，大受業界歡迎，短短一年已經有6個項目以標準金額完成補地價程序，尚有多宗申請正在處理中，其中更有由工業轉為住宅的項目，有望提升供應量。

政府見到計劃在工廈重建獲得初步成果，遂把計劃擴展至新界的發展項目。新計劃只適用於古洞北、粉嶺北和洪水橋3個新發展區，充分發揮以標準金額補地價規劃不同地區發展先後秩序的功能。

地政總署率先公布古洞北和粉嶺北的標準地價金額，筆者認為相當貼市且具吸引力，估計不少發展商會循這途徑開發新項目，有助解決住宅用地短缺的問題。標準地價金額可以說是各新發展區內不同用途的土地的平均價值，有時較土地實際成交呎價為高或低亦不足為奇。

有業界狠批農地的標準金額過低，未能反映農地作為露天倉、停車場、貨櫃場等另類用途的價值。農地的標準地價為每方呎372元，而可作另類用途的農地呎價隨時過千元，兩者間的確有差異，但筆者相信不會影響發展商進行換地的興趣。

筆者曾詢問一大發展商今次公布的農地標準金額會否欠缺吸引力，發展商回答說他們不會為一棵樹放棄一個森林，更問筆者如果一幢唐樓的地舖租了給一家人氣極旺的餐廳，租金收入豐厚，發展商會不會為了這些租金而放棄整個重建項目？

筆者想起一個重要的評估原則。當物業被發展商收購重建時，業主需要衡量現用價值還是重建價值較高。如果重建價值遠高於現用價值，即使業主找到了一個願付高價的好租客，業主也會自動放棄以現有租金計算物業的價值，以換取物業的重建價值。假設發展商希望交吉交易而須提早結束租約時，業主還須自行承擔支付給租客的一切賠償。政府收地時計算賠償金額也是基於同樣的原則。重建值和現用值是魚與熊掌，農地業主如想兩者均可兼得便是貪婪了。

另一方面，即使反映了另類用途的價值，農地的呎價都只是千多元，扣減了農地標準地價，每方呎差額很多時不到一千元，以地積比率3至5倍計算，樓面地價的差別只是兩三百元。住宅樓價只要上升2、3個百分點已經足夠消化了這個差異。因此發展商絕不會因為農地的標準地價略低於實際市場價格而卻步。

政府亦容許發展商自行選擇是否以標準地價計算補地價金額。若發展商覺得持有農地的價值遠高過農地標準地價，可以選擇以傳統評估方法計算。農地可作另類用途，必定交通較方便或較近市區，那麼評估出來的住宅地價可能高過住宅用地標準地價，發展商隨時得不償失。

標準金額補地價是創新和破格的政策，當然有改善的空間，業界宜先觀察政策的成效和發展商的反應，才作出建設性的優化建議。