樓市漸復甦 地產股吸納 [香港經濟日報] 2022-05-05

本地疫情緩和，政府加快放寬限制措施，本地股受追捧。

本港樓市4月以來交投轉趨暢旺，發展商趁勢加快推盤，第二季樓市有望回穩反彈，利好本地地產股。

地產股中，首選近期推盤量較多的新地（00016）。

恒指昨日低開低走，午後曾跌逾300點，收市跌幅收窄至232點或1.1%，收報20869點，終止5連漲，國指跌1.8%，科指跌3.3%。A股休市北水暫停，加上市場觀望美聯儲議息結果，大市成交僅724億元。

中共中央政治局會議上周提出，要保持經濟增長、出台支持措施及對互聯網平台規範健康發展，市場憧憬後續有更多穩增長措施出台，A股今日復市料偏穩。外圍方面，美聯儲今晨公布議息結果，市場預期加息0.5厘，投資者要留意最新縮減買債安排，以及當局言論會否較市場預期為鷹或鴿。

摩根大通認為，於政治局會議後重申看好中國股市，而美股投資者情緒已達極度悲觀水平，在倉位較輕、企業首季財報優於預期支持，美股料快將反彈。

綜合而言，除非外圍出現大幅下跌，否則在國家穩經濟及資本市場政策下，中港股市靠穩及跑贏外圍。走勢上，恒指近日於21000關爭持，以消化早前升幅，暫受制2月以來的下降軌，料稍作整固後有望再上，若突破2月以來下降軌，可挑戰4月初高位22500區，下方支持為20000關。

昨日板塊走勢方面，美團（03690）及京東健康（06618）遭管理層減持，新經濟股周三受壓，美團、阿里巴巴（09988）及騰訊（00700）分別跌4.6%、3.7%、3.1%，合共拖累恒指169點。至於本港疫情顯著緩和，政府加快放寬限制措施，經濟復甦提速有望，刺激本地股造好，匯豐（00005）升1.9%，長和（00001）升2.4%，新地（00016）升2.2%。

本港樓市價量齊漲

本地股中，看好本地地產股。第五波疫情期間，本地買樓需求持續累積，自4月21日放寬防疫措施後，購買力漸釋放。4月以來本港樓市交投轉趨暢旺，10大屋苑當月累計成交301宗，按月升約兩成，創9個月新高。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），上周五報181.06點，按周升0.95%，創9周新高。

一手樓方面，發展商4月下旬起重啟新盤銷售，4月交投量突破1,000宗，創5個月新高，由啟德MONACO MARINE到錦上路柏瓏I項目均出現雙位倍數超額認購，市場預期樓市第二季將迎來強勁反彈。匯豐預料，本港樓價由年初至今累跌約2%，將改善至全年增長3%。

本港行政長官即將換屆，候選人李家超強調會穩定私人房屋樓價，並繼續推進北部都會區發展。匯豐認為，政府對房屋政策的延續及與發展商的合作，將為房地產行業提供更明確的方向，加上近日發展商推出多個新盤及加快農地轉換，均為樓市短期催化劑。

新地NAV折讓六成

本地地產股昨日逆市表現硬淨，其中新地收93.5元，升2.2%。匯豐估計新地資產估值每股高達231.9元，以昨日收市價計，新地股價較每股資產淨值（NAV）折讓60%，而本港主要地產股資產折讓介乎56%至62%。

隨着本港放寬限制措施，本港樓市料改善，擁有豐富可售貨源和待建項目的新地料最能受惠。策略上，建議於10天綫約93元買入，先挑戰100元阻力，主要大行予其中長綫目標價由100至132元不等，跌穿87元減持。彭博預測新地2022至2024年股息率分別為5.3厘、5.4厘和5.5厘。新地同時兼具較大的資產折讓和較優的股息保證。

新地土地儲備豐富，截至去年12月底，新地在香港的土地儲備約5,780萬平方呎，當中約2,360萬平方呎為發展中物業，足夠未來五至六年發展所需。

其中，新地於2022財年（6月底年結）第四季（今年4至6月）的可售資源豐富，集團5月計劃推售大埔白石角Silicon Hill第1期，涉及576伙，市場預計項目短期可獲批預售樓花；已屆現樓的太子道西PRINCE CENTRAL涉及101伙，預計將於5月以現樓形式推出。季內擬推出的項目還包括屯門兆康1A期NOVO LAND（824伙）、北角海璇2期（351伙）和天水圍Wetland Seasons Bay 3期（384伙）。上述5個項目合共可提供逾2,200伙。摩根大通指，新地為第二季推出最多單位的發展商，佔整體市場逾三成。

海通國際早前報告指，在2022至2024財年，新地每年平均住宅竣工面積約260萬平方呎，明顯高於2021財年的170萬平方呎，高竣工意味着盈利可見度較高。據彭博綜合預測，新地2022財年盈利料達301億元，按年增長12%。