樓價上升副作用 [香港經濟日報] 2026-02-10

早前唐榮撰文指出，如果樓價上升力度大於租金，或會影響出租回報率。官方數字顯示，去年10月起回報向下修訂，高回報的A類細單位微跌，2025年12月最新報3.6厘。

翻查差餉物業估價署過去10月數字顯示，A類431平方呎以下單位回報率3.7厘、B類431至752平方呎3.2厘、C類753至1,076平方呎2.8厘、D類1,076至1,721平方呎2.6厘、E類1,722平方呎以上單位為2.3厘。

近期差估署更新的10月數字，A類回報率3.6厘（減0.1厘）、B類3.1厘（減0.1厘）；C類、D類和E類3種較大型單位回報未有向下修訂。這個回報率在2025年11及12月均橫行。

樓價升幅超租金 或礙回報率

如果以最細A類單位來說，可以反映樓價上升力度大於租金，或會影響出租回報率。附表顯示2025年12月回報較2024年12月微跌0.1厘，如果翻查同期的租售價，兩者均有上升，不過樓價指數12個月上升4.1%、租金指數同期升幅為3.5%，兩者上升力度不同。

再看看一些近期入市收租成交個案，香港置業發布啟德維港‧雙鑽2A座高層D室，實用面積305平方呎，1房間隔，向東。單位以1.6萬元放租，獲同區客議價，最終以1.5萬元成交，呎租49元。據悉，新租客為專業人士，業主則於2025年9月以約614.7萬元購入上述單位，料享2.9厘租金回報。

中原地產發布，灣仔囍滙1座低層J室，實用面積461平方呎，1房間隔，終連約以1,030萬元成交，呎價22,343元。據了解，新買家為投資客，心儀囍滙鄰近港鐵灣仔站，回報有保證，故決定入市作收租用途。按市值租金約2.8萬元計，買家可享約3.3厘租金回報。

中原地產上月一份報告亦提到，2025年11月CRI回報率最新報3.46厘，按月下跌0.07個百分點。去年10月底本地銀行進一步減息，樓市買賣交投活躍，不過第四季租賃淡季下，11月租金破頂後回落，令CRI回報率跌穿3.5厘。樓價升勢連續3個月超越租金，同期回報率累跌0.14個百分點，料2025年底CRI回報率可企穩3.4厘水平。

2025年11月H按息下調至3.25%水平，同期租金回報率高H按息0.21厘，連續7個月維持供平過租格局。去年10月底港銀跟隨美國減息，略為拉開11月回報率及H按息距離。不過，H按息短期未見大幅下調空間，而樓價穩步向上，兩者差距將會再度收窄，但預計短期CRI回報率仍高於H按息。

26屋苑上季租金回報逾4厘

在143個成分屋苑中，去年11月租金回報率高於H按息（3.25%）有104個，即近73%屋苑供平過租，其中租金回報達4厘或以上的屋苑有26個，較10月減少7個。回報率較高的屋苑為荃威花園（4.94厘）、美景花園（4.87厘）、華景山莊（4.81厘）、河畔花園（4.6厘）、南豐新邨（4.53厘）。