本港發展商料減價去貨 花旗削地產股目標價21% [香港商報] 2024-01-04

花旗日前預測今年本港樓價瀉逾一成，本地地產股應聲走低。花旗昨日發表詳細報告，看淡今年香港房地產行業前景，本地地產股目標價平均遭削21%，惟數隻房託基金卻獲得該行垂青，首選為領展(823)、九龍倉置業(1997)及置富產業信託(778)。

數隻房託基金獲青睞

花旗認為，今年發展商股價表現將取決於本港樓市長期疲弱下，自由現金流波動性及派息取態。該行指出，由於新樓價格下跌幅度大，加上仍處於高利率環境，預計香港總體樓價將再下跌一成。花旗表示，自由現金流須具備較高「可見程度」，及具有穩定股息前景的公司將會跑贏大市，而專注發展房屋，擁有大量資本開支計劃，及負債比率高的公司應該會跑輸大市。

預計樓價會再跌

花旗同時認為，目前應減持住宅物業，並指出香港樓價自去年3 月23 日高峰下跌12%後，預計樓價會再跌，原因是新樓降價幅度更大，加上利率環境仍然很高。花旗預測，接下來一兩年一手銷售疲弱，每年一手市場售出約1 萬至1.1 萬個單位，而2024 至2026 年平均竣工量為2 萬宗，一手樓市呈現供過於求的局面。花旗相信，發展商將面臨透過降價來提高銷售，惟由於負利差持續，及市民看淡經濟前景，相信樓市需求保持疲軟。

其他不動產方面，花旗建議「增持」零售型物業。花旗認為，香港重新對內地遊客開放後，人民幣匯率左右香港零售銷售的主要因素。自去年5 月23 日以來，人民幣貶值導致近月香港本地零售銷售令人失望。香港人在深圳消費增加，而內地遊客在香港消費卻在減少。隨着美國利率見頂、人民幣穩定，該行預計這種負面影響將持續至今年第二季之後。溫和通脹和可能出現的奢侈品價格調整，及最新匯率的支撐下，該行預計今年香港零售行業舖租將增加5%。

辦公室空置率料續升

辦公室方面，花旗認為應當「減持」。根據去年11 月23 日的數據， 需求疲軟所導致預租率不佳，及2022 和2023 年的新竣工辦公樓項目，已將香港甲廈的整體空置率推高至12.9%。該行估算，2024 至2026 年辦公室竣工量應維持在每年平均205 萬平方呎的高點。因此，疲軟的經濟前景意味着新需求仍將遠低於供應，今年的空置率將繼續上升。整體而言，預計今年辦公室租金將再下跌5%。事實上，中環附近的租金已較2019 年高峰下降約30%。