日元低吸外資客京阪最受歡迎 [香港經濟日報] 2023-10-26

日元今年愈走愈軟，兌港元已持續多周低於5.3算，日滙再次低走，並徘徊於近20、30年低位。單以滙率計算，相比起2011年時遠超10算的高位，現時入手日本資產變相只需半價，美聯環球認為現時屬購買日本物業的好時機。

東京投資額全球第2

日元平、當地息口低、外國人買日本樓限制少，這幾大因素都有機會於明年逆轉。該行認為，打鐵趁熱，今年不少海外資金加速湧入日本樓市。眾多外地投資客看準東京、大阪及福岡等一綫城市。

仲量聯行數據顯示，2023年首季東京房地產投資金額位居全球第2，僅次於美國洛杉磯。相比2022年同期，排名明顯上升。報告亦指出，外國投資者對日本房地產市場的投資大幅增加，金額比去年同期增加約1倍，總計20億美元，佔總投資額的30%，帶動了投資水準的整體提升。

大城市租金回報穩

同時，日本國內投資者對當地房產的投資額高達68億美元，顯著大增逾30%。從上述可見，不論國內外的投資者都對日本樓市未來發展充滿信心。此外，日本一綫城市人口密度高、人均收入強，因此大城市的租盤十分搶手，當區入住率長期維持在90%以上，放租的回報率既穩且高。現時日本房產投資門檻較低，隨着市場觀望加息周期完結，日元跌勢或將逆轉，現時不失為投資日本物業的好時機。

分析日元貶值主因，離不開日本的貨幣政策多年來與各國脫軌。日本央行經歷2008年金融風暴後大幅減息，更自2016年起維持負利率至今，日元存款超過10年無息收。同時各大央行於近年實行貨幣政策正常化，進一步驅使資金流往外地覓高息，將日元兌成存款利率較高的貨幣，加重日滙的下行壓力。