新經濟帶動新需求工廈考眼光膽識 [香港經濟日報] 2026-01-23

近期工業物業買賣市場，主要由用家主導，凸顯市場對此類資產的剛性需求。

去年下半年，市場罕見地錄得4宗全幢工業大廈成交，今年初更傳出北角柯達大廈一期全幢以約8億元成交的消息，在當前工廈投資意慾普遍審慎的環境下，此類交易備受矚目，更令人關注投資者是否正逐步重燃對工廈市場的信心，並期待租售活動於今年走出低谷。

事實上，工廈市場仍然面對不少挑戰。香港物流市場在漫長的疫後時期仍面對不少挑戰。多項結構性轉變削弱了本地倉儲需求，包括更多貨運航綫繞過香港、零售商為提高成本效益而整合或重組倉儲空間，以及全球供應鏈持續重整等因素。根據仲量聯行研究部數據顯示，優質貨倉空置率於2025年底升至10年高位的10.1%，全年租金下跌7.2%，資本價格更錄得10.3%的跌幅。展望2026年，租金及資本價格仍可能再下跌5至10%。

在需求疲弱的背景下，市場投資情緒自然低迷，不過，也並非全無投資潛力。香港網上購物更趨普及，令電商持續增長，成為物流中心租賃市需求的主要推動力，若物流中心配套完善，鄰近交通網絡，優質物流中心對市場仍具吸引力。

電動車普及 帶動電站需求

另一個值得關注的是，隨着電動車普及，愈來愈多地廠被改裝為電動車充電站，這不僅增加地廠的出租能力，也提升資產價值。投資者若能在電力負荷等方面進行改造，將有機會吸引租客，增加投資回報。

區域方面，位於市區的工廈物業，鄰近住宅及零售核心區，加上價格低企，有利吸引希望「撈底」的投資者。部分鄰近新基建的工廈更具投資及轉型潛力。例如，柯達大廈一期於多年前已獲批豁免書，使該建築物得以合法出租作非工業用途，該廈已開設彈床、跳舞室、以及匹克球等娛樂運動設施，現時比鄰新建有接駁行人天橋連接剛投入使用的東岸板道，有利引入以往該地段欠缺的休閒娛樂的人士，對日後的轉型有極大幫助，提升物業價值。

2026年的香港工廈物業無論租賃或投資市場方面仍會面對重重挑戰，但市場仍不乏具投資潛力的工廈物業，隨着新興行業出現，對工廈帶來新需求，加上物業價格已跌至極低水平，對投資者而言，這是一個「考眼光及膽識」的投資市場。