放盤增加不乏優質貨 [星島日報] 2022-10-27

經濟學的從眾效應（The Bandwagon Effect）可形容香港的房地產市場。所謂從眾效應，即羊群心理， 指投資者的需求變化易受市場氣氛影響——當樓價上升時，住宅市場常出現搶購潮，所以造成雖然價格上升，但需求沒有下跌的局面；相反，當樓價下跌時，市場恐慌情緒升溫，即使樓價回落至吸引水平，但市場需求不升反跌，而這正是目前樓市的情況。

然而，樓價下跌時，可能是最好的入市時機，投資者更容易以合理價錢買到優質物業。我們可用逆向思維分析，假如你是業主，正打算出售物業，眼見樓價不斷創新高，若買家出價不夠吸引，自然拒絕。相反，若賣樓時樓價持續下跌，業主為了減少日後損失，只好減價，甚至低於市價出售，而這對投資者來說，極為吸引。

事實上，跌市時買樓有不少好處。其一是競爭少了，投資者可細心選擇，更易買到價格相宜的優質物業；其二是業主處於弱勢，議價空間大了。

相信沒人質疑，香港樓價正掉頭回落，主因是香港已進入加息期，利息可能繼續加，致置業需求下跌。在這心理預計下，不少有意置業者靜觀其變，而業主只能合理定價才能出售手上樓盤。根據筆者公司統計，近月多了業主放盤，當中不乏優質物業，部分叫價甚至低於銀行估價。原因離不開利率上升、離開香港、急需資金周轉等，相信這趨勢短期仍會持續。

投資市場永遠有危才有機，最重要是計算風險報酬比（Risk-Reward Ratio），若回報遠高於風險，不妨出手，但緊記沒有人能夠在最低位入市，即使置業後，樓價再跌，亦不用過慮，皆因不少屋苑樓價已跌約10%至15%，再跌幅度有限。雖然利率上升或加重業主供樓負擔，但據政府統計處資料顯示，全港約三分二業主沒有按揭貸款在手，反映不少業主持貨能力強，加上銀行設有壓力測試，意味買家有一定財力應付加息。在這些保障下，樓市難再出現以往金融危機時的恐慌性拋售，樓價大跌風險有限。

潛在回報方面，政府已放寬檢疫安排，意味香港經濟活動逐步恢復正常，當經濟好轉，樓價自然上升。更重要的是，香港住宅仍供不應求，尤其是位於港島區的優質物業，在簡單供求定律下，自然看高一綫，而當樓價回升時，目前優質放盤未必輕易出售，若有意置業，不妨把握目前機遇入市。