改裝宿舍潮蔓延至商廈 [香港經濟日報] 2026-02-09

上周提到學生宿舍引發投資市場新焦點，酒店及全幢住宅連環易手，但在缺盤等因素下，改裝潮相信延伸至商廈，可解決出租欠佳問題。

裝修需時 財團入市迎新學年

踏入2026年，大額投資物業市場，仍以全幢酒店及住宅為主題，1月份，北角春秧街M1酒店剛以1.83億元易手，涉92間房，呎價僅6千餘元，業主正尋求與經驗豐富的學生宿舍營運商、長租公寓品牌合作。此外，招商局商業房託基金完成收購首個位於香港的學生公寓項目，涉及柯士甸路全幢酒店，總樓面面積約2.36萬平方呎，毗鄰香港理工大學，涉及2.06億元，提供85個宿位。

據統計，去年全港共錄逾15幢全幢酒店及住宅成交，除了部分為買家看中住宅租賃市場外，逾半屬買家看好學生宿舍市場前景，將部署進行改裝。

政府打造教育之都的大方向，以及學生宿位如何短缺的情況，相信在此無需再進一步解說，財團投資興趣已完全反映市場前景。值得留意一點，據不少營運商指，學生宿舍招生程序上，均主要集中於新一個學年前，亦即大約每年8月。若現階段購入酒店或住宅，完成交易再進行簡單裝修估計需時數月，因此相信未來一個多月，仍會有財團趕今年尾班車，購入酒店改裝。

學生宿舍市場引發投資機會，一年多前市場出現改裝熱潮，基本上集中於酒店及全幢住宅，因間隔上同屬住宅用途設計，具備獨立洗手間等配套，只要稍為添加傢俬便可完成改裝。由於結構及用途上改動不大，涉及改裝成本低，酒店成為首階段最熱賣的物業，包括油尖旺區、西環等酒店，既位處市區又鄰近校園，即吸引財團留意。

酒店放盤減 商廈空置率偏高

不過，經過多幢酒店沽出後，市場放盤已減少。同時要留意，受惠訪港旅客上升，酒店入住率近一年已有改善，換言之酒店業主是否要放棄原本用途成疑問，或許令相關成交減少。

政府推出「城中學舍」計劃，推動業主將商廈、酒店改裝成為私營學生宿舍。事實上，近期協成行旗下旺角商廈，以及本地廠家旗下觀塘商廈，亦正申請改裝學生宿舍。

由商廈用途作改裝，所需成本較多，因涉及重新分間，加裝洗手間等大型工程，業主要投放成本較多。但最核心的原因，是商廈空置率仍偏高，整體甲廈空置率高達12%，當中還未計算部分乙級商廈，這些質素較次物業，出租難度更高，故業主要解決空置率及租金低的狀況，改裝學生宿舍誘因高得多，相信商廈成下一步改裝對象。