按揭優惠增氣氛 升市還看息魔退 [香港經濟日報] 2023-05-24

銀行按揭態度積極，雖然有利樓市氣氛，但市況要明顯好轉，仍然要等待拆息、按揭息率回落，才能夠對樓市有明顯刺激作用。

回報被按息侵蝕 投資者卻步

息口是影響樓市關鍵因素之一，實際按揭利率由去年低於1.5厘，反覆上升至近日高見3.5厘，若果以500萬元貸款計算，月供由約1.7萬元，急增3成至2.2萬元，不但用家入市的供樓負擔增加，而投資者買樓收租回報亦有影響。

事實上，現時不少新盤的租金回報率亦只是2厘多至3厘水平，甚至低過按揭利息，這反映投資者買樓收租的大部分回報均被按揭利息所侵蝕，影響到投資者入市意慾。

即使近期銀行提高現金回贈，可以抵銷一部分息口上升壓力，但始終改變不到買樓投資會出現的負現金流。

財力不足買家 回贈未必有利

同時，銀行提供高於1%以上的現金回贈，按照金管局規定須將整筆回贈金額在貸款額內扣除，意味買家需要準備更多首期上會，對於現時不少選用首置按保上車的買家，往往財政實力較弱，更高現金回贈對於其上車亦未必特別有利。

因此，要重新刺激樓市回升，還要待息口轉勢回落。按照現時市場分析，美國加息周期雖然將近尾聲，但由於當地通脹仍然高企，估計距離掉頭減息仍然有一段時間，包括陸續有美聯聯儲局官員提出今年內不會減息。從息口角度來說，今年下半年樓價相信難有明顯升幅。