息魔再來襲 樓市何時復甦？ [香港經濟日報] 2022-11-07

美國今年內接連加息，正式踏入加息周期。浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，最新的加息因素將於明年樓價逐步反映，又料樓價會繼續尋底，至最快明年底才會見底。

美國於上周再度加息0.75厘，至介乎3.75至4厘。香港再有大型銀行跟隨調高最優惠利率（Prime Rate）。麥萃才指，本港樓價由2021年高位，至今已經下跌約10%，估計現時到年底，樓價會再錄約3%內跌幅。

加息周期 中小單位打擊最大

由於今年內美國還會加息1次，加息的影響將會反映於本港樓價之上。但是以差估署樓價指數為例，鑑於其成交均會滯後1、2個月，因此樓價的波動會於明年才逐漸反映，至於樓價的波動有多大，要視乎香港的加息幅度，而這預測是假設沒有其他「黑天鵝」因素。

而在加息周期中，他認為中小型單位、亦即是差估署所訂立的A類（實用面積少於約431平方呎）及B類（實用面積約431至約752平方呎）單位的樓價最受打擊，因為該類單位均以用家主導，而他們大部分會承造按揭，因此加息對他們的影響較大。相反，具財力的買家入市時未必需要承造按揭，故加息對他們的影響相對細。

在加息陰霾下，今年下半年本港樓價開始回調，那樓市何時復甦？他認為，當美國利率見頂的時候，便是樓市復甦之時。他估計，美國利率達到5厘左右便見頂，而他初步預計明年初或年中便有機會出現。至於香港樓市則最快在明年底，或2024年才會見底，其後會漸漸復甦。

港股大跌 直接影響樓市不大

此外，近期港股急跌，並曾創下逾13年新低，這又會否對樓市產生負面影響？他表示，本身香港樓、股相通，以往大部分投資者會把財富投放於物業或於股票之上。不過，目前樓市以用家主導，所以他們未必會把資金投放於兩邊。

其次，現時港股的參與者以外資、機構式投資者為主，香港散戶的參與度則較少，因此他估計，大部分香港人，尤其用家很少會投放全部資金在股票以賺取入市的首期。他們反而較傾向向家人借錢，或把資金存放於回報較穩定的地方如銀行，以儲存首期，所以港股大幅下跌對樓市的直接影響不大。

不過，由於物業或股票均為個人財富的一部分，當個人財富減值，花錢的意願減少，尤其當經濟不景時，市民會思考現時是否入市的更好時機，從而減低其入市意慾，變相對物業交投有負面影響。因此他認為港股急跌對樓市仍存有間接影響。