大手筆推動重建 [香港經濟日報] 2025-10-10

施政報告一口氣出了3招推動重建，出動到「送地積比」、地積比「折現」等手法，「重錘出擊」希望解決一些市區舊樓地積比高、重建「無肉食」的結構性問題。

去年寬強拍門檻 惟事倍功半

近兩年舊樓重建的步伐明顯地減慢，以申請強拍的數字為例，今年至今錄得4宗強拍申請，比起去年全年的1宗，表面看似明顯增加，實際上比較2018年至2020年「旺市」時期，每年30多宗申請，由2023年到現在超過兩年半時間，總數10宗申請，只是小巫見大巫。

主要原因還是樓市周期問題，即使政府去年放寬舊樓強拍門檻，但仍然有點「拉牛上樹」，在大環境不配合下顯得事倍功半。

施政報告內再出3招去推動重建，包括：1.撥出3幅北部都會區土地予市建局，興建「樓換樓」單位推動重建項目；2.放寬7區私人重建項目地積比兩成，並容許轉移至北都或用作投地時扣減地價；3.重建項目作跨區地積比轉移。

其中第二招應該算是最重手的一招，發展局局長甯漢豪在記者會上的解釋最為直接：「現時的建議是額外將百分之二十的樓面送給他」。

「送」2成樓面 無肉食變有肉食

唐榮用一個比較粗淺的方法解釋，假設一個10萬平方呎樓面的地盤，發展商原本用每平方呎地價1萬元收購，總金額便需要10億元，現時政府免費送出2成樓面後，變成12萬平方呎樓面，分攤的地價就減少到8,333元1呎，降低了約17%。

這17%的地價降幅，可能令到一些「無肉食」的地盤變「有肉食」，「有肉食」的地盤利潤多一點，甚至發展商會願意出高一點收購價，直接對於這些舊區小業主亦有利。

據唐榮了解，雖然政府去年已經降低強拍門檻，但仍然覺得不足夠，因為現時市面上仍然有剩餘地積比的舊樓地盤買少見少，「大多計唔到數」，最明顯例子是佐敦的「八文樓」，現有的地積比17.6倍，遠超於現時九龍區重建的9倍地積比，所以政府希望「去盡一點」，透過免地價增加兩成樓面，希望推動重建，打破悶局。

除了「送」2成樓面外，唐榮留意到政府另外破格做法，是容許發展商將新增轉移到其他地區地盤外，更推出「迷你版」的換地權益書（Letter A/B）。

根據甯漢豪解釋，20%樓面可以化作金錢使用，用一個記帳形式，按當時市值，在舊區地段是值多少錢的地價，業權人（發展商）在其他的土地發展項目，如果涉及地契修訂會以地價扣除。

跟上世紀的換地權益書（Letter A/B）制度不同，新機制中間有一個地價「折現」過程，而且發展商不能夠轉售，杜絕了過往炒賣換地權益書的情況，按照政府構思更設有使用期限，避免累積大量變成另一種「負債」。

雖然「迷你版」換地權益書（Letter A/B）無法炒賣或坐等升值，但現時建築周期長，將項目部分樓面可以「折現」用於再投地或補地價，變相土地價值能夠提早套現，資金回籠加快，可以同時啟動多個項目的大型發展商或具吸引力。