地產代理再難負擔超貴租金 [am730] 2022-11-07

香港的房地產市場近期交投萎縮，成交量只及正常的一半。地產代理行業的邊際利潤，在正常的情況下亦只有10%左右，當成交量只及正常的一半的時候，絕大部分地產代理公司從去年第四季開始，已進入虧損狀態。

起初，行內的經營者仍多堅守陣地，希望守得雲開見月明；然而他們守了足足一年，市場不但未見改善，反而愈加趨淡，在這種情況下，地產代理亦不得不考慮要收縮規模，以降低成本

了。

地產代理的經營成本，最主要的一項是租金支出；要降低成本，莫如減少租金支出。然而，租金受制於既有的租約，並非租客單方面想減就可以減的。若然租約尚未到期，業主是不一定願意通融的。

不過，若然一家分行的租金以外的經營成本比租金還要高的話，那地產代理公司就寧願納空租，亦會暫停派員經營下去。這種情況已愈來愈普遍。這類分行的業主要有心理準備，一旦租約期滿，租客是一定不會續約的了。

即使租約尚未到期，近日地產代理亦已受不住壓力，開始尋求業主提前減租了。有些較有人情味的業主，亦會體諒租客的困難，雖執「左契」，仍願意寬免部分租金，希望租客可以繼續經營下去。減租的幅度，少的可能只有三五個巴仙；多的可以有成半兩成。至於大商場的業主，則大都公事公辦，要求租客依約交租，否則告上法庭，兼且還要追收遲交租的利息，毫不手軟。

讀者可能不知道，大商場的租金並非一視同仁的；業主會利用自己的壟斷地位，擇肥而噬，要求有能力的租客交比一般租客高很多的租金。所謂高很多，不是高三成或四成，而是高三倍四倍。我們曾租過一個商場舖，月租20萬元，後來卻發現，我們舖的旁邊那間麵包店，面積相差不遠，月租只是5萬元。大業主的取態是，要遵守合約精神，簽了約，就得交租。

這類商場大都處於大型屋邨的內部，附近沒有散業主持有的街舖。地產代理想在這個大型屋邨「落脚」，別無他選，唯有任他宰割。大業主往往只拿一兩個商場舖，要眾地產代理公司入標競投，看誰願意出最貴的租金。

在地產代理有錢賺的時候，他們為了爭奪行內龍頭位置，可能會不惜一切要搶奪商場內最顯眼的位置。所以，即使租金貴得極不合理，他們也會捨得搶著去租，大不了是賺少一點罷了。但現在地產代理已無利可圖，他們根本沒有能力承擔過去那麼高的租金。商場的業主若不願意隨市況轉靜而減租的話，地產代理將別無他選，唯有棄租。

現實是在市道明顯轉弱後，即使是商場的龍頭舖，其獲客能力已大幅回落。商場的大業主必須面對現實，按店舖的招客能力，把租金回調至租客負擔得起的水平。