商用物業未脫危險期 [香港經濟日報] 2025-09-15

相對於住宅樓市開始觸底，非住宅、工商舖的形勢似乎嚴峻得多，甲級商廈的樓價較高峰期跌了一半，空置率創出40年新高，情況值得關注。施政報告會否有措施出手救亡？

按照差估署的數據，甲級商廈的樓價由2018年第4季的586.9點，下跌至上季298.5點，下跌49%；租金指數表面看跌幅較為溫和，較高峰期跌幅約23%，但租約往往涉及很多免租期、裝修費用補貼等，而且現時商廈空置率17.4%，是過去40年最高。至於舖位方面，差估署的零售樓宇樓價指數較高峰期跌4成；租金則跌17%。

甲廈價較高峰跌半 空置率40年高

對於非住宅市場的慘況，政府早在2020年開始，其實已經開始出手保底，至今大概可以總結以下4種模式：

1.寬減印花稅、放寬按揭成數：

早在2020年11月，政府以由於受經濟下行及疫情不明朗等因素影響為由，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，較住宅印花稅在2023年10月施政報告「減辣」、2024年2月財政預算案「撤辣」，早了3年多，而非住宅按揭成數已經調整至與住宅一致，最高達7成。

效果：由2020年到現時工商舖的價格仍然繼續下跌，即使交易成本降低，但若果見到樓價仍未見底，仍然難吸引投資者入市。

2.減少供應、暫停推地：

因為工商舖需求下跌，政府推出的商業地亦頻頻流標，當下有大量商廈、舖位空置，短期內亦有不少新商廈落成，政府開始停推商業地並將部分商業改劃成住宅等用途，近年例子就包括啟德的3幅商業地、觀塘茶嶺果道商業地。

效果：有助中長期恢復供求平衡，不過見效時間較長。

3.鼓勵公營機構入市：

相對於減印花稅、控制供應量，更直接方法由政府或公營機構入市「撈底」。財政司司長陳茂波今年中曾經指鼓勵有財力又有需要的非政府機構購入寫字樓，近年亦有證監會、僱員再培訓局、港交所購買自置辦公室。

效果：雖然有助直接消化商廈市場供應，但涉及個案始終有限，比較引起關注反是近年不少大學大量購入商廈、酒店作為教學及宿舍用途。

4.拆牆鬆綁，讓寫字樓轉為其他用途：

政府在7月推出「城中學舍」計劃，包括在規劃程序及建築物制度上，放寬酒店或商廈可以改裝成為學生宿舍。

效果：刺激酒店交投大增，7月至今已經錄得6幢酒店成交，但對商廈影響仍然需要觀察。

施政報告 會否出招扶持工商舖？

近期傳出政府會在施政報告公布將預留的商業用地，容許作學生宿舍用途外，發展商手上的商業地亦有機會受惠。除了這項措施外，未知施政報告有否其他措施去扶持工商舖市場呢？