商廈現見底迹象短期呈「L形」走勢 [香港經濟日報] 2025-04-20

提起近期地產市場熱門消息，早前星展銀行26億元收購中環中心6層辦公樓，增持至14層樓面。商廈市場見底迹象明顯，不過筆者認為，商廈市道復甦路途較住宅市場漫長，有機會呈現「L形」走勢。

有意留意地產消息的讀者，不難發現近一年多沉寂一段時間的商廈市場確實有不少利好消息，除了上述的星展（DBS）26億元洽購中環中心6層樓面，成為今年商廈市場最大手買賣外，科網巨頭阿里巴巴 （09988） 、京東等科企巨頭先後購入中環、灣仔甲級商廈，

與此同時，商廈租賃市況近一年亦出現不少「大刁」，由去年中量化交易與投資管理公司Jane Street大手租用中環Central Yards逾22.3萬平方呎樓面，去年底投資管理公司QRT租國金二期、今年3月摩通租西九藝術大樓。全部都是逾10至20萬平方呎計的大手商廈，在短時間接連發生，反映隨著金融市場變得活躍，核心區商廈仍然相當搶手，早幾年「國際金融中心遺址」的說法明顯過憂慮。

整體空置率仍高 商廈價難「V」彈 的確從近一年觀察市場活動，商廈市場正在釋放見底的訊號，包括大手租賃需求回升、用家入市等，但為甚麼筆者認為不能夠將住宅樓市的「V形」反彈預期套用在商廈市場，從發展商的動態及宏觀數據就能夠說明。

雖然市場有所回暖，但從近兩個案例就顯示發展商對後市態度仍然審慎。首先，在今個月初一宗涉及銅鑼灣波斯富街舊樓的強拍拍賣會，作為大業主及強拍申請人的新世界 （00017） 未有現身競投，導致最終流拍收場，以拍賣底價26億元計算，屬於規模最大的流拍事件。

該波斯富街舊樓位於希慎廣場、時代廣場兩大銅鑼灣地標之間，屬於核心區難得大型地盤，但發展商臨門一腳才放棄，除了公司本身財政因素外，亦有客觀數據支持。

首先，雖然近一年商廈租賃再次活躍，但相對集中在中環核心區域，在「再中心化」的引力下對於尖沙咀、九龍東形勢仍然嚴峻。根據世邦魏理仕數據，3月底整體甲級商廈市場空置率仍有17%，大中環回落到1成水平，但尖沙咀達到近兩成，九龍東更達23.6%。

發展商重建 傾向「商轉住」 當中位於九龍灣的30層高甲級商廈「啟匯」，近期提出重建成住宅項目，重建後會由現有約77萬平方呎樓面，減少至49.3萬平方呎樓面，承載力減少了3成。在務求用盡每一吋樓面地產世界來說，願意大減樓面進行重建比較少見，反映商廈價值遠低於住宅價值。另外，同區的九龍灣國際展貿中心（九展）亦是相類似的「商轉住」個案，由原有辦公室及展覽等用途，改變成以住宅為主，總樓面178.7萬平方呎，逾4成樓面屬於住宅用途。

筆者提到數據來說商廈市場復甦路仍然漫長，除了上面已經提到現時空置率仍然高企，以差估署統計的2025年甲級商廈空置率18.4%，屬於42年新高，涉及1,793.3萬平方呎，如果以每年大約100萬平方呎的淨吸納量，已經需要好幾年時間去消化到較低水平。

若果加上每年新增的供應量，市場需要消化的時間便更長。按照政府預測，今年寫字樓落成量約154萬平方呎，而明年再有135萬平方呎，亦即是單是消化每年新增供應已經不容易，這亦是為甚麼筆者認為隨著租賃需求回升、用家入市，商廈市場觸底回升，但未來很可能是呈「L形」橫行格局，復甦路仍然漫長。