從商廈到校園：拆解教育地產機遇與風險 [香港經濟日報] 2026-06-26

香港商業房地產市場正經歷結構性轉型。在傳統寫字樓及零售物業正面臨週期性價值調整的背景下，一個抗週期、具長租期特性而正臨政策紅利的教育地產類別，正迅速崛起。

高力最新發布的《從商廈到校園》報告指出，這波由教育需求驅動的資產轉型，正為具前瞻性的投資者及業主提供重塑物業價值的戰略窗口。

政策與人口結構的轉變是這股浪潮的核心推動力。政府將非本地大學生名額上限提升至2026/27學年的50%，加上「留學香港」品牌的建立，直接帶動了教育需求的顯著增長。數據顯示，2025年本港發出的學生簽證數目高達94,517宗，較2022年激增102%。同時，國際學校（中小學）的非本地學生入學人數在2025/26學年接近3萬人，較2022/23學年上升11%。龐大的學生流入量，意味著市場不再單純缺乏學生宿舍，更面臨學術及教學空間的供不應求。

更值得留意的是，成熟的教育機構正從「純租賃」轉向「自置資產」策略，以獲取對校園空間更長遠的控制權。2025年全年，與教育相關的物業投資額達40億港元，佔整體商業物業投資約11%。這股動力在今年進一步加速，單計2026年首五個月，教育相關的商業投資總額（涵蓋教學設施及學生宿舍）已高達111億港元。當中標誌性成交包括香港大學斥資39.33億港元購入干諾道西92-103A號全幢商廈，以及香港城市大學以19.6億港元收購九龍塘又一城商業大樓作學術用途。

留意資本開支 蠶食利潤

然而，將傳統商業物業轉換為教育設施，並非簡單的租客更替，而是涉及高度複雜的監管與技術流程。投資者及業主必須面對跨部門的法規挑戰，包括城市規劃（分區用途許可）、地政總署（地契豁免或修改），以至屋宇署及消防處對結構承重、逃生途徑和消防系統的嚴格規定。最後，還必須符合《教育條例》（第279章）的要求以獲取學校註冊。

這些合規要求直接影響項目的可行性。例如，規例對「每名學生所需空間」及「洗手間與學生比例」設有嚴格限制，這將為物業所能容納的最高學生人數設定上限，從而直接影響學校的收生規模，從而影響業主的租金回報率。此外，若物業先天條件不足，升級機電及通風系統的資本開支（Capex）可能會大幅蠶食投資利潤，而動輒六至九個月以上的牌照審批期，亦會顯著增加持有成本及項目風險。

面對這些挑戰，建議投資者聚焦具備單一業權或足夠控制權的物業，以便進行全幢式升級改造，確保符合嚴格的消防及疏散要求。更重要的是，在落實收購或簽訂租約前，必須聘請具經驗的跨專業團隊進行全面的「前期可行性評估」，精算改裝成本及審批時間，確保項目的預期收益不會被隱藏的合規成本抵銷，從而有效將空間轉化為高收益的教育資產，在未來數年的教育地產熱潮中穩佔先機。