寫字樓復甦步伐不一九龍何時追上 [香港經濟日報] 2026-10-30

根據萊坊最新數據，香港寫字樓市場正從疫情低谷逐步修復，但各區步伐不一。九龍區，特別是九龍東，明顯落後於核心區，空置率高企、租金停滯甚至下跌。

從空置率來看，九龍東由疫情高峰的24.3%回落至目前約20.2%，僅下降4.1個百分點，較高峰回落約17%，為中環、尖沙咀、港島東及九龍東四大主區中最弱。當中九龍灣的空置率長期維持在25%左右，顯示該區存量空置消化極為緩慢。尖沙咀表現相對較好，空置率由12.5%跌至7.0%，改善幅度達44%，但整體九龍區仍落後於中環。寫字樓市場雖然已走出低谷，但各區復甦速度明顯分化，九龍東仍有一段路要追。

本人認為，租金走勢更能反映九龍東目前的壓力，當其他主要商業區的租金已逐步走出低谷，九龍東租金由疫情低位的27元進一步下跌至26元，跌幅4%，是唯一租金從谷底再跌的地區。除了要消化數年前大量落成的新供應，傳統行業租戶在續租時普遍退減面積，令租賃需求受壓。

中環超甲廈租金 升28%

相比之下，中環的景象完全不同，超甲廈平均租金已從100元回升至128元，升幅達28%，傳統中環租金亦由74元升至86元。當中環租金逐步回升，九龍東卻仍在低位徘徊，兩區租金差距再次擴大。

尖沙咀平均租金目前維持在約47元，與疫情低位相若，反映即使是九龍較優質地段，需求未足夠推動租金回升。

租金已經如此具競爭力，為甚麼九龍的復甦步伐仍然較慢？

首先，九龍東空置率仍在20%以上，新供應有待消化，加上部分傳統行業縮減租用面積，供求尚未重新取得平衡。

更值得思考的是，市場需求仍高度集中於核心區。金融及專業服務業優先選擇中環或尖沙咀臨海甲廈，九龍東租金已較歷史高峰低約38%，亦未能吸引足夠遷移需求。這反映租戶對地段與物業質素的偏好，短期難以改變。

尖沙咀的情況亦十分值得留意，空置率改善較明顯，但租金未見反彈，租戶仍以「維持現狀」或「小幅升級」為主。

九龍東更深層次的挑戰，大量新供應已落成、傳統行業需求收縮，若未能吸引新的企業及行業進駐，高空置及租金受壓的情況短期內恐怕仍會持續。

從目前的市場走勢來看，香港寫字樓市場的復甦主要由中環帶動，九龍區（尤其是九龍東）顯然仍在追趕。對九龍業主而言，關鍵在於積極調整租務策略以應對持續高空置；對租戶而言，九龍東仍提供較大議價空間。未來復甦步伐，取決於新供應消化速度，能否吸引更多非金融業需求填補空置。