北都住宅地規模屬溫和水平不衝擊私樓 [香港經濟日報] 2026-10-02

未來五年北都提供約900公頃熟地供應，團結香港基金副總裁葉文祺指，當中住宅地僅約300公頃，即年均60公頃屬溫和可吸收水平，相信不會對私樓市場造成負面衝擊，並建議政府參考「銷售庫存月數」動態推地。

政府剛於上月公布的五年規劃中提及，北都屬本港重要住宅供應來源，9個新發展區於未來5年提供約900公頃熟地，葉文祺接受本報訪問時指，900公頃熟地中，產業用地佔400公頃，政府設施用地佔兩成，真正住宅地僅約300公頃，分五年推出平均每年約60公頃，屬溫和可吸收水平。

他相信，政府在會因應市況適當調整推地步伐，不擔心新供應對樓市構成負面影響。另外，他建議可參考「銷售庫存月數」為推地指標，將現樓未售與在建單位總和除以月均銷售量，若高於20至30個月的健康區間應減慢推地，跌穿20個月則加快，藉此維護供求平衡。

籲設跨部門小組 協調招商引資

在產業園區規劃上，葉文祺指，政府需做好不同園區的分工，避免出現園區或部門間「搶資源」情況，建議成立高層次跨部門小組協調園區間招商引資工作。對於現時向重點企業提供優惠稅率或直接批地的政策方向。

他認為，對企業進駐的吸引力充足。但他強調，為免外界出現透明度不足的擔憂，最終協議須公開透明，包括企業承諾的經濟貢獻與就業指標，未達標須設罰款或收回土地等懲罰機制。

指粉嶺北吸引力 更勝洪水橋

繼洪水橋片區成功招標後，政府預計年底推出粉嶺北試點。葉文祺分析，粉嶺北周邊發展成熟且有現成市價參考，吸引力更勝洪水橋。他提到洪水橋財團僅營運最低要求的1幅產業地，反映本地發展商缺乏產業園營運經驗。

他建議，粉嶺北標書不強制財團營運產業大樓，改由發展商負責平整基建後交政府招商。由於片區投資龐大，未來由內地與本地發展商組成的「合資財團」將成為主流。

針對北都7萬伙住宅供應，葉文祺指私樓僅佔少數，加上中短期私樓供應偏緊，預計2027開始將逐年下降至每年1.4萬到1.7萬伙的水平，新增供應對私樓市場影響有限。然而資助房屋大單位比例提升至25%，將吸納300萬至500萬元價位的私樓買家，對新界區納米樓造成顯著價格壓力。

此外，三大大學城將吸引非本地生及科研人才進駐，雖然深圳具租金優勢，但香港在國際化配套上仍具不可替代的吸引力，人才將呈現「先租後買」趨勢。