加息周期樓價一定跌嗎？ [香港經濟日報] 2022-08-03

日前美國聯儲局宣布加息0.75厘，這次是短期內第二次加0.75厘，毫無疑問，港元拆息立即被扯高，加息增加供樓負擔，樓市自然也受到壓力。報章媒體幾乎一面倒唱淡樓市，有專家預言在今年年底前樓價將有5%到10%跌幅。

然而，在一個樓市研討會上，學者曾淵滄博士被問及對後市的看法，第一句話就說：「樓市不會跌，不過，也不會升。美國加息加加下就會減，他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息，之後就一直減息。」根據這個算法，難道美國明年就要開始減息？

在上世紀8、90年代，供樓利率長期維持在5厘至10厘左右，後來美國在2008年金融海嘯後進行量化寬鬆政策，由於聯繫滙率關係，香港便也一直享受超低利率。到了今天，即使Hibor息率有所提升，供樓利率也只是2.5釐左右，相對於內地供樓利率大約5厘，仍有一段差距。

根據以往經驗，加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月，美國開始加息周期，3年半共加了9次息，但香港只跟隨1次；而中原城市領先指數（CCL）由初次加息後錄到135.89點，直至2019年6月錄得187.83點，樓價在3年半之間升了38.22%，即平均每年升幅超過10%。

通關比低息更重要

從短中期而言，歐洲國家政經局勢不穩，美國今年連續兩季度出現經濟衰退，下半年加息態度可能軟化，明年隨時又再度減息。其實，影響樓市除了利率走勢，還有其他各種因素。香港樓市表現更加取決於供應需求、資金流向和經濟表現，至於利率，除非大幅飈升，否則並非影響樓市的主要原因。

供應方面，香港一手私人住宅未來3至4年潛在供應回落至9.8萬伙，似乎難以應付剛性需求；資金走向也值得關注，近期有部分人才移民以及資金流走，不光是工商界，社會各界也有所憂慮，紛紛開始反映意見。

加息在預期之內，通關卻遙遙無期。如何保持香港國際金融中心地位，如何發展國際創科中心，如何發揮國際超級聯絡人的角色，香港背負着艱巨的任務，也是光榮的使命。通關已迫在眉睫，今年底前務必先通好國際關，否則香港坐困愁城，周邊競爭對手獲漁人之利。