加息周期 3類買家最高危 [香港經濟日報] 2022-07-27

面對加息周期，3類型買家處境最高危，包括之前採用建期購買樓花、選用發展商「呼吸Plan」（發展商借出的一按及二按貸款優惠，毋須通過壓力測試或入息證明），以及承造高成數按揭的買家。

經過金管局多年來加強按揭監管，包括供樓入息比率、壓力測試等，整體市場對於加息的抗壓能力有所增加，但個別群組人士相對高危。

首先是，近年「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）、「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）的首置按揭保險計劃，均只適用於現樓按揭，吸引不少購買樓花新盤的買家，均選用建築期付款辦法，亦即是入伙交樓時候才「上會」承造按揭。

準買家假設按息4厘做壓測

隨着未來1至2年，按揭利息上升，屆時這批使用建期入市的買家，承造按揭時的利息水平，遠高於購入單位時。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱，一旦收樓時利息大幅攀升，銀行壓測門檻亦會大大提高，準買家有機會面臨無法「上會」的挑戰。

他建議，準買家最好先假設按息為4厘，去計算現時的入息能不能過到壓測，而不要用現時的2.5厘去計算。

另一類高危一族，屬於「呼吸Plan」買家，一般在首2至3年蜜月期過後，供樓壓力大增，過往可以透過轉按至銀行按揭過渡，但隨着加息周期啟動之後，同樣要跨過壓力測試的入息門檻亦大幅增加，變成無法轉按，因而被迫「捱貴息」。

最後一類則為承造高成數按揭買家，由於借貸金額多，在加息周期面對的供款上升壓力亦較大，而這類買家亦會選用最高30年的還款期，屆時亦難以透過延長還款期去紓緩加息壓力，需要「硬食」利息開支增加。