保單收益徵稅 港樓將受波及？ [香港經濟日報] 2026-08-10

上周傳出內地稅務機構對境外保單徵稅，不但拖累銀行股、保險股下跌，本地地產股亦受波及。到底措施對香港樓市影響，是市場杞人憂天，還是有迹可尋？

事緣是上星期有內媒報道指，中國稅務機關已開始對境外保單收益徵收個人所得稅20%，以堵塞長期存在的監管漏洞。消息傳出後，最直接受影響的銀行及保險業股價立即大跌，而跌勢更加蔓延到本地地產股，背後反映市場憂慮徵稅風險下一浪會引伸到香港地產市場。問題是市場為甚麼如此擔心？

首先，要理解內地客在香港樓市的重要性。數據顯示，今年上半年全港私樓共錄得9,776宗以普通話拼音姓名買家登記，較去年下半年7,830宗增加25%；涉及成交總值高達1,071億元，創歷史新高，亦是首次有關買家半年成交金額突破千億元。

新盤成交宗數 內地客佔逾3成

特別是一手新盤市場，上半年共有4,704宗普通話拼音姓名買家入市，涉及成交金額614.5億元，按年分別上升25%及22%，以成交宗數計算，佔市場購買力逾3成。因此，任何影響內地客入市意慾的政策，風吹草動都會引起市場關注。

接著要問的是，「大追稅」的政策蔓延到地產市場。要理解「境外保單」徵稅的脈絡是由2018年起內地一系列個人所得稅改革開始，去到2020年1月財政部與國家稅務總局正式頒布公告在法規操作層面明確了全球徵稅、境外所得抵免及申報的具體細節，時至今日可以說是「收網」正式執行。

因此，近期事件後稅務總局對內媒的回覆，提及「中國稅收居民就全球所得需履行納稅義務，這並非新政策，更不是專門針對香港保險市場，無需過度解讀。」

要注意的是，稅務總局提及「境外所得包括多個應稅項目，徵稅並不專門針對保險行業」，這裏的多個應稅項目在公告第7條就包括了「轉讓中國境外的不動產」，可以說是法規已在，只是怎樣操作的問題，過去傳統CRS（共同滙報標準）主要針對金融帳戶，不動產暫不直接納入申報範圍。

按照機制，中國稅收居民取得境外房地產所得，主要在租金與財產轉讓所得兩個層面課徵個人所得稅，兩者法定稅率均為固定20%，並可在申報時進行境外已繳稅款抵免。

根據瑞銀發表研究報告就分析，香港住宅最新毛租金回報率約為3.2%，扣除管理費、差餉及物業稅後，淨租金回報率一般降至約2.2%，若果內地當局對離岸物業投資收入徵收20%稅費，估計內地投資者的淨租金回報降至約1.8%，將與內地一綫城市相若。

雖然說「全球徵稅」會影響到內地客買港樓的淨租金收入，但細心的讀者不難想到過去不少內地客買樓根本不急於立即將單位出租，除了租金收入，還看好香港樓價升值潛力、資金自由流動等價值，亦是吸引內地客入市的重要因素。

會否追稅至物業 還看政策用意

至於財產轉讓的徵稅，則是以賣出單位樓價總價，減去購入成本及合理費用後的「淨增值部分」計稅，稅率20%，影響不及過往「辣招」時代，內地客在買入時候便要徵收最高30%稅率。

要分析內地「追稅」會否蔓延到港樓，便要理解政策底層邏輯，是為了增加稅務收入，填補財政缺口，還是背後為打擊資金外流。

若果是前者，措施確實可以增加內地政府一筆額外稅收，影響港樓的投資吸引力，但相信不會完全消滅內地客投資興趣；而若果政策是為了防止資本外流，雖然可以增加持有境外物業的成本，有阻嚇作用，但影響力或不及於加強外滙管理等措施。