住商工舖落成大潮 遠超過去5年 [香港經濟日報] 2022-04-01

昨日差餉物業估價署公布《香港物業報告》的初步統計數字，不管中小型住宅、大型單位、寫字樓、商舖、甚至分層工廈，今年都迎來一次大型入伙潮，即使到了明年，落成量仍處相對高位。

2022年及2023年私樓分別有22,850及21,850伙落成，高於2017至2021過去5年平均每年落成量17,536伙。中小型住宅方面，過去5年平均每年16,256伙，大型單位平均1,280伙，今明兩年中小型住宅落成量均超過2萬伙、而今年大單位落成量亦高見1,750伙。

未來兩年 654萬呎寫字樓落成

除了受市民關注的住宅，將有大量新盤入伙之外，其中私人寫字樓迎來另一個海量入伙潮，整體私人寫字樓，過去5年平均每年落成量約為169萬平方呎，其中2020年及2021年屬低點，各只落成約75萬平方呎，但附表顯示，未來兩年分別有多達377萬及277萬平方呎樓面落成，總計達到654萬平方呎需要消化，當中551萬平方呎，亦即84%屬於價值最高的甲級寫字樓。

更要留意是2020年及2021年寫字樓使用量均呈現負值（負數顯示年內使用的樓面面積出現減少的情況），而截至2021年，寫字樓樓面空置量達到1,659萬平方呎，空置率高見12.3%，空置加上未來兩年入伙的樓面，達到驚人的2,313萬平方呎樓面，可以預見商廈的租金及價位壓力相當大。另外，乙級商廈在今年亦是落成高峰，達72萬平方呎，超過過去5年落成量總和58萬平方呎，這些都需時消化。

至於私人商業樓宇，亦即商舖，一如商廈，經過2020年及2021年落成量低位後，同樣步入落成現貨供應的高峰，兩年合計是347萬平方呎，雖然空置率由2020年的高位11.4%減至2021年的10.2%，但今年上半年疫潮洶湧，商舖需求相信仍相當疲弱。

住宅、商廈及商舖之外，連私人分層工廠大廈都遇上落成大潮，2017至2021年，工廈落成量5年合計有202萬平方呎，但單計今年就有174萬平方呎落成，明年還有75萬平方呎新落成樓面。至於工貿大廈，過去5年均未有供應。

市場需求偏弱 樓面需時消化

2022年虎年果然是不容易度過的一年，第5波疫情、經濟收縮、失業率上升、股票市場低位反覆、內地通關及海外旅港恢復無期，市場需求偏弱剛好又遇上全綫各類型物業的入伙大潮，不論是住宅、工商廈及商舖，均需時間消化。不過，唐榮早前已提及，第5波疫情預計亦會對建築材料運輸、地盤工程施工進度以及政府審批入伙紙等構成影響，要留意會否今年延去明年、明年延去後年的情況出現，稍減供應壓力。