九龍灣商廈空置率高覓出路惟改建未獲批准 [香港經濟日報] 2026-09-30

近年九龍灣由於商廈空置率高企，導致發展商計劃將區內商廈重建成住宅發展，當中有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋等持有的商廈啟匯，早前申請重建成商住項目，惟最終未獲城規會批准。

啟匯位於臨澤街8號、九龍灣鄰近啟德的近海地段，前身名為傲騰廣場，原本由南豐於1997年購入工廈，隨後完成補地價改建商廈，並在2010年落成。

「重慶李嘉誠」持有改劃屬兩手準備

項目屬於樓高17層的商廈，每層樓面面積由約2.3萬至約3.7萬平方呎不等，地下至1樓為舖位，2樓為停車場，3至17樓為寫字樓，內部設有泳池及空中花園等，現時業主中渝置地主席張松橋，夥拍資本策略及泛海集團合資以約80億元購入。

發展商在今年初向城規會提出申請重建成分層住宅用途，以地積比率7倍展開重建，以作興建2幢30至38層高的分層商住大樓，總樓面約49.3萬平方呎，將提供約1,140伙，相較啟匯現時屬於樓高30層寫字樓，總樓面約77萬平方呎，整體規模減少逾3成。

不過該申請在早前（9月25日）未獲城規會批准，據會議前文件顯示，規劃署雖然未有反對有關申請，但提及住宅發展不符合商業用途的規劃意向，而起動九龍東辦事處亦已經提出保留意見，認為拆卸一幢較新商廈會造成九龍東商業樓面損失。

據發展商曾經透露，啟匯出租率增至近8成，申請改住宅用途屬於「兩手準備」。發展商曾經在2023年宣布，啟匯獲得醫院管理局轄下主要部門落實承租，涉及樓面達10萬平方呎。

前九展重建 住宅佔1470伙

除了啟匯之外，同區樓齡約30年的九龍灣國際展貿中心（九展），在2021年獲億京以約百億元收購後，近年亦拆卸重建成商住項目。項目計劃重建成4幢綜合住宅、1幢商廈另1幢混合大樓，地積比率約7.5倍，總樓面涉約178.7萬平方呎，當中4成樓面將會作住宅用途，將提供約1,470伙，其餘約21%，約38.3萬平方呎樓面作辦公室用途，另外25.8萬平方呎，即約14%樓面作酒店用途，提供720間客房，以及約25萬平方呎作展覽用途，其餘則為商舖等用途。

另外，鄰近的啟興道1至5號前九龍貨倉，目前亦正在展開重建成住宅項目，將重建成6幢樓高30層，另有2層地庫的分層住宅，住宅可建總樓面約82.26萬平方呎，另有約6,458平方呎非住宅樓面。