IPO方興未艾帶挈 中環甲廈現正吸納量 [香港經濟日報] 2026-10-05

中環甲廈陸續被吸納，租金亦見反彈，全因金融業復甦，四方八面金融行業搶位，導致中環超甲廈在短短一年間，由不少空置樓面待租，變得一位難求。

中環核心區是傳統金融機構兵家必爭之地，全新項目當然質素高而受歡迎，區內長江中心2期於2024年落成，總樓面面積約55萬平方呎，入伙一年多，而去年中時出租率仍偏低，僅有2至3成樓面租出。

長江中心二期 接近全數租出

及至去年尾開始，整體甲廈租務轉旺，該廈亦開始「發力」，而今年租務更是極為暢旺，上半年連錄多間來自中東金融機構承租樓面，出租率一度升至約6成，第三季項目連環報捷，美國量化交易巨頭Susquehanna International Group（SIG）承租3層（約5.2萬平方呎）後，長實 （01113） 官方指可出租樓面已接近全部租出。一座具規模的甲廈，一年間租出數十萬平方呎樓面，已反映市況理想。

中環甲廈需求，關鍵始終是金融業表現，而香港金融業復甦，可以新股集資市場作最大指標。2020至2023年，受疫情及市場氣氛影響，包括地緣政治等因素，IPO集資額由高峰逐步回落，2023年跌至約460億港元的低位。

其後2024年開始復甦，全年約880億元，2025年強勁反彈，全年約2858億港元，重奪全球IPO集資額榜首。今年首三季已達約3,660億，較2025年同期大幅上升逾1倍，創1980年有紀錄以來同期最高水平。德勤最新預測全年有望達4,800億港元，有機會打破2010年歷史紀錄。

而甲廈吸納量，可說與IPO兩者關係同步。據高力統計，中環甲廈吸納量由負轉正數，正是2024年錄得正吸納22.1萬平方呎，近兩年一直向上，而今年更是高達51萬正吸納，同時IPO集團亦是近年最高。

因為新股集資市場活躍，一方面機構需在港尋找總部，而其他相關行業亦同步擴充，最明顯是各大證券商，特別中資證券在今年不斷擴充甲廈樓面，甚至商舖分店。至於近年興起的量化基金，擴充步伐極快，簡街資本（Jane Street）預租中環Central Yards 20萬呎樓面，已是最佳證明。

超甲廈租金升15% 遠高大市

金融業租務需求最大特色，是不只要租中環核心區，更希望租最高質素的超甲級商廈，因設備上如電力、用料也是最高規格。據高力統計，中環甲廈市場表現，持續跑贏整體甲級寫字樓市場。空置率由2024年12月的15.1%下降至2026年8月的9.9%，顯著低於全港甲級寫字樓15.8%的空置水平；中環租金於2026年首八個月累升8.7%，而超甲級寫字樓租金更上升15.4%，遠高於整體甲級寫字樓市場的0.3%，最優質超甲廈單位，已變得一位難求。

按目前走勢，金融業擴充未見回落，繼續有大型跨國企業來港上市，中環今年全新項目應僅得「Central Crossing」涉及30萬平方呎，新供應回落加上需求增加，中環租金可望穩步向上。

至於整體市場方面，畢竟金融業聚集中環，故寫字樓的反彈，多反映於中區或邊綫地段，非核心區如港島東、東九龍等，空置率仍偏高，相信要等經濟進一步向好，各行各業均有擴充，才可消化更多樓面。（需求系列之四）