中環寫字樓供應瓶頸從租值分化到長遠供求平衡 [香港經濟日報] 2026-11-13

中環寫字樓租金回升，背後卻存在明顯的供求錯配。金融機構及基金管理公司積極擴張；惟具備高規格設施、大面積樓層及全海景的單位有限，部分熱門商廈接近滿租，租戶競爭日益激烈。

按最新市場觀察，中環頂級甲級寫字樓租金今年以來已回升約2成。第一太平戴維斯研究亦指出，金融機構擴張及租戶追求更高質素辦公環境，是這輪復甦的重要動力。然而，租金上升無法即時增加符合要求的樓面，令頂級甲級寫字樓的供求難以在短期內取得平衡。

這種瓶頸不能單靠整體空置率解釋。即使同區仍有空置單位，其樓層面積、設施及景觀未必符合相關租戶要求，難以成為直接替代品。因此，市場可以同時出現一般甲級樓面待租，以及頂級甲級寫字樓供應短缺的情況。

與此同時，皇后大道中、德輔道中等中環核心地段，部分樓面較小的甲級寫字樓仍有單位待租，租金由頂級商廈水平的約三分之一起。兩者規格及景觀雖有差異，租金落差卻反映中環並非全面缺乏供應，而是特定類型的空間出現瓶頸。

租金仍呈升勢

展望未來，中環整體租金預料仍呈升勢，頂級甲級商廈尤甚。對大型基金以外的企業而言，與大型投資平台競逐有限單位，承租壓力將持續增加。租金過度上升，不但推高企業固定營運成本、壓縮業務淨利潤，更可能迫使希望留守中環的企業考慮較遠地區。

有意在中環設立或保留據點的租戶，尤其是大型基金以外的企業，宜及早探索核心地段內租金尚未明顯回升、租值仍處相對低位的其他甲級寫字樓，把握這輪租金復甦尚未全面擴散的選址機會。區內部分新發展項目亦有一手樓面待租，同時提供高規格設施，值得一併比較。

長遠而言，政府宜研究增加中環商業用地供應，商業地產發展商則可透過翻新現有商廈、提升樓宇設施與規格，使其符合現代金融機構租戶的要求。增加供應不應只着眼於樓面面積，更須改善供應質素。土地規劃及樓宇翻新工程需時，宜及早部署，避免供應瓶頸令租金過度上衝。

租金復甦固然有助市場重拾動力，但可持續發展不能只依賴最高支付能力的租戶。保留不同價位的辦公選擇，並適時補充優質高配套甲級寫字樓供應，才能讓多元企業繼續在中環營運，兼顧香港商業活動的長遠發展。