最近加息陰霾密布，而且不少矚目新盤均以貼市價推出，迅即成為樓市焦點，二手樓價難免回調。由美聯編制的「美聯樓價指數」最新報164.19點，按周跌近0.3%，已連跌10周，本年迄今跌幅擴大至逾4.3%，「時光倒流」至去年3月份的水平。
比較多人關心的問題是：究竟樓價跌完未？老實說，相信沒有任何人有100%確實的答案，不過筆者預測，隨着不少業主接受現實願意擴闊議價空間，即使樓價尚有回調空間，但大跌空間着實有限。
據筆者觀察近期市場成交，一旦二手業主願意擴闊議價空間至5%或以上，單位往往迅速被市場承接，連同本年至今出現約4%至5%左右的樓價回調，代表只要單位價格大約由樓價高峰回調約1成，市場即出現相當不俗的承接力。
雖則過去數年本港受中美貿易戰、社會事件以至疫情等負面因素影響，但「美聯樓價指數」的樓價波幅，依然大致維持約1成左右的「區間」之內，展現強勁抗跌力，這一點筆者在以往專欄多次闡述，在此不贅。
承接力出現 大屋苑交投按周升24%
綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑在8月15日至21日的一周，合共錄63宗成交，較前一周的51宗升近24%，創12周高位，充分反映市場在樓價現水平具承接力。
個人認為，市場已大致消化如疫情持續等負面消息，只要未來本港加息幅度大致符合市場預期，相信本港樓市信心有望漸漸恢復，有利樓價喘定。
還有一點值得一提，日前是樓市「新按保」措施，即市場所謂的「波叔plan」實施半年的日子。在這段期間，中高價物業交投明顯逆市上揚。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，若以近半年（今年3月1日至8月19日）二手住宅註冊量與前半年（去年9月1日至今年2月28日）作比較，最受惠「茂波plan」的逾1,000萬至1,200萬元物業註冊量錄1,517宗，急升近31%；至於同樣受惠的逾1,200萬至1,920萬元物業，近半年錄1,542宗，亦升約1.4%；同期整體二手住宅註冊量則跌約8.7%，反映「茂波plan」逆市依然顯威力。
在逆市之下，其實「茂波plan」的威力尚未完全發揮，相信一旦市場氣氛逆轉向上，例如中港正式恢復通關，又或者於10月下旬公布的施政報告出現利好樓市措施，屆時「茂波plan」勢必成為進一步推升樓市的動力，令樓市穩中向好。
上期提及香港人口流失的情況，今期再跟大家剖析：若然人口持續流失，將對香港樓市帶來甚麼影響？
影響樓價因素很多，但筆者認為最重要都是房屋供應及剛性需求。香港的中短期房屋無法大量增加，房屋供應量變化不大，然而由於移民潮，市場上充斥大量移民急讓盤。
筆者認為樓價下跌主因是人口流失，導致剛性需求減少。政府公布2022年年中人口為729.1萬，相比2020年年中人口748.1萬，表面上減少19萬人，即2.5%。但當筆者細心分析統計處按年齡組別的人口分布時，發現有2個不尋常現象。第1個，若以年齡60歲作分界綫，60歲以上的長者人口由198.7萬上升至214.3萬，增加了15.6萬；但0至59歲人口卻由549.5萬下跌至514.9萬，減少34.6萬。即香港長者人口比例增加了7.9%，但同時勞動人口比例卻減少6.3%，這對香港經濟動力帶來負面影響。
年輕人口銳減 剛需料少10萬個
第2個，若果以每10年的年齡層分布來看，50至59歲人口由122.1萬減至117.4萬，減少4.7萬，即3.8%；40至49歲人口由117.1萬減至114.8萬，減少2.3萬，即2%，與整體人口下跌2.5%比例相若；但30至39歲人口由115.1萬減至107.1萬，減少8萬，即6.9%；20至29歲人口卻由84.6萬大減至72.3萬，大減12.3萬，減幅竟然達至14.5%。
從數據分析顯示，香港人口流失主要集中為年輕人，即香港過去兩年在20至39歲的年齡層總共流失了20.3萬人。相比起過去2年整體人口流失的19萬還要多，情況令人擔憂。相信當中不少屬於高學歷的年輕菁英，這還未計算英國於6月起推出高潛力人士（HPI）計劃，該計劃主要目的是挖走香港三間最頂尖大學的畢業生，假若情況持續，將對香港帶來相當深遠影響。
此外，統計處顯示的人口年齡層變化情況推算，香港的房屋剛性需求最少減少10萬個，令樓市帶來不少隱憂，香港政府必須正視問題嚴重性。只作內部傳閱及參考用途