AI分析樓市趨勢 [香港經濟日報] 2025-06-04

潮流流行講人工智能（AI），唐榮不是創科專家或者科技迷，但近期留意到金管局在一篇專題文章內，提及利用AI結合社交媒體大數據，構建追蹤內地房地產市場情緒的每日指數，令唐榮感到相當有興趣。

利用AI 構建內地樓市情緒指數

這篇專題文章是刊載於金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告（2025年3月）》，文章提及金管局利用內部生成式人工智能應用程式「SARA」，構建內地房地產市場情緒指數。

當局的做法是先以網頁抓取方式，從微博收集帖文及影片數據，利用AI整理成文本數據，再進行情緒分析，對每則帖文評分，最悲觀是0分、最樂觀是10分，再考量每則帖文的影響力（基於評論、點讚及轉發數量計算），生成出每日的情緒指數，介乎負1跟正1之間。

金管局從每日情緒指數得出怎樣的結果，讀者有興趣可以找來文章細看。唐榮較關心的指數對於預判樓市趨勢能否發揮作用，據金管局在文末評價情緒指數，無論在整體或城市級層面，均能有效捕捉內地房地產市場的情緒，形容「我們的研究有助於更好地識別市場趨勢、理解其複雜發展情況，以及察覺和應對新興風險」。

現時市場上關於樓市的數據、指數雖然「五花八門」，但很多屬於滯後數據，對於預判未來趨勢幫助有限，例如差估署的私樓樓價指數、中原地產的中原城市領先指數（CCL），基本邏輯是根據分析某指定期間內的交易結果，再按照不同的方程式計算出來的。

這類數據一方面有機會出現滯後，例如CCL大概跟二手市況亦有2至3周的滯後，但已經是勝過差估署根據土地註冊處數據評估出來的樓價指數。二是受到數據更新頻率影響，如官方樓價指數是每個月更新一次。

另外，樓價指數是根據已有的成交計算出來，原則反映的是樓市的「果」、當一刻的面貌，樓價今個月升，下個月趨勢會否持續上升？有可能，但亦有可能掉頭回落，今個月樓價的變化，跟下個月樓價走勢無必然的因果關係。

至於另一類指數，例如中原經紀人指數（CSI），原理上類似金融財經界別的採購經理人指數（PMI），利用市場參與者的情緒變化協助預判未來樓市趨勢，50點以上看好、50點以下看淡，透過眾人智慧「大數據」分析樓市趨勢。

數據涉足面更大 料助掌握走向

金管局利用AI分類社交媒體追蹤內地房地產市場情緒，屬於類似的邏輯，但數據涉足面更大，由地產代理擴大到所有市民/網民，同時更新頻率壓縮到每日，理論上掌握樓市走向有更大幫助。不知道金管局會不會嘗試用這種方法來協助分析香港樓市？如果有的話，將來又會不會有些成果可以公布？