3厘放手4厘買入 [香港經濟日報] 2025-05-22

昨日拆息再跌，拆息計算的按息（H按）大約是2.06厘，市場有提醒低利率未必持續，亦有大行火速發表樂觀評論，至於投資者實戰應如何操作？

利嘉閣地產發布成交信息，堅尼地城KENNEDY 38低層N室的二手成交個案，單位實用面積約300平方呎，採1房兼開放式廚房設計，外望城市景觀。新買家為外區投資客，見上述放盤即約代理睇樓。客人心儀發展商品牌，加上屋苑樓齡簇新，位置優越，正對港鐵站出口，睇樓後即進行洽購。

投資客買連租約單位 回報4厘

業主原以680萬元連租約放售，經誠意洽商後，最終以631萬元成交，折合實用面積呎價約21,033元，新買家即享約4厘租金回報。據悉，原業主在2021年以約809萬元一手買入單位。

由於單位連租約出售，新買家獲4厘回報，推算現租約的年租金收入約為25.2萬元，月租約2.1萬元。至於原業主亦是投資收租，以其809萬元買入價計算，回報為3.1厘，是次轉售帳面虧損178萬元。

換言之，這宗交易反映，3厘回報棄守，雖然高於近日的拆息H按利息，但仍低於H按封頂息及P（最優惠利率計算）按利息3.5厘，至於新買家由於入市價回落22%，同一租金水平下，回報升至4厘，穩穩高於所有按息水平。

本港銀行同業拆息（hibor rate）與供樓相關的港元1個月同業拆息（HIBOR）昨報0.76厘，較對上交易日跌20點子，續低於1厘水平。以目前大型銀行H按息率全期H加1.3厘計，H按按息約2.06厘，實質供樓利率較P按鎖息上限（封頂利率）3.5厘為低。近期拆息高點則為4月29日的4.07厘。

高盛指港元拆息較低 利穩樓價

高盛日前發表報告，相信較低的港元拆息會為樓價帶來支持，預測今年樓價會趨向平穩，並將2026年及2027年的樓價由原先的分別升3%及4%，上調至升5%和6%。根據過往歷史，當按息按年跌逾50或100點子，本港樓價會分別按年升6.8%或8.9%，家庭收入按年升4.9%或5.9%。高盛亦根據年初至今一手樓出售6,400伙的購買力作估計，指現時2.8萬個新盤現樓存貨，需時20個月才可全數沽清。

不過，金管局總裁余偉文日前亦作出提醒指，當前全球貿易和經濟前景甚不明朗，環球金融市場頗為波動、資金流向變化頻繁，影響着香港資本、滙率及利率市場，因應港元資金供求因素的種種變動，目前的低利率環境未必持續，市民在作出置業、投資或借貸決定時，需充分考慮港元可能進一步回軟、港息可能回升等的各種可能性，並管理好相關風險。