點解財爺要「特別強調」 [香港經濟日報] 2026-02-26

解讀領導講話，最重要是哪些變、哪些不變，昨日唐榮即時分析指出，私樓落成量未來平均每年17,000伙，大致保持穩定。不過，今年土地供應將會大增，是自2018年以來最多。

語氣慎重 要讓市場平穩發展

昨日財政司司長演辭中提到：「來年賣地表包括9幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局（市建局）及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約22,000多個單位。」然後，他語氣有變：「我想特別強調，用地的具體推售安排，會審慎參考市場和其他情況按季公布，讓市場平穩發展。」

這就是當中的重要「變化」了，過去多年預算案沒有用「特別強調」的字眼，又要「審慎」兼「平穩發展」，司長語氣亦特別慎重。好顯然，22,000伙是一個相當值得留意的數字。

附表是唐榮翻查近9年的財政預算案，這次按年的潛在土地供應，是自2018年以來，8年新高，2018年是甚麽情況？那年樓價仍在上升期，政府各項辣招力遏樓價，預算案中指出：土地和房屋供應問題一直困擾香港。政府正竭力覓地，務求增加房屋供應，以供應遏樓價，才有25,500伙這個超高數字。

倘大量推地 市場能否全吸納

好明顯與今時樓市剛復甦的光景不同，唐榮估計，財政司亦可能預視，市場或會出現疑慮，一年間大量土地推出，市場能否完全吸納，所以才會「特別強調」之言。

22,000伙是甚麽概念？唐榮嘗試用另一方法推算，2025年平均每個一手單位成交價是1,075萬元，22,000伙總市值是2,365億元，如果當中3成是地價，涉及的地價總值將達到710億元。當然這2萬多伙包括私人發展及重建，不是每幅土地現買現賣。

但市場各家各戶都需要出售土地套現是不爭的事實，市建局上年度虧損27億元，連續3年虧損，提出檢討「同區7年樓齡」賠償及新「樓換樓」安排，因為若果政策不改變，5至10年內將用盡資源。港鐵亦多次指出，開展中的6個鐵路項目（未計算北環綫第二部分），所需資金亦達到1,400億元，「鐵路加物業」的發展模式自然需要由出售「物業」換取鐵路資金。

其實除了這批土地發展，還有3個北部都會區片區開發等待招商引資、為應付留學香港有3幅學生宿舍地可能安排推出……全部都是土地供應，全部都需要資金投入，各大財團，準備好錢未？！