點解當炒？ [香港經濟日報] 2025-08-19

近日二手樓市突然湧現不少短炒獲利個案，尤其是啟德天璽．天，1星期連錄4宗短炒獲利個案，即時成為市場焦點。究竟是否樓市炒風重燃？樓市真的有得炒？

天璽•天不足1周 錄4短炒獲利

8月上半月二手市場連錄多宗短炒獲利個案，剛入伙的啟德天璽•天不足1星期連錄4宗短炒賺錢個案，帳面獲利62.5萬至177萬元不等，升幅全部超過1成。

例如天璽•天5座中層E室，實用面積457平方呎，屬於2房間隔，原業主去年10月以972.83萬元購入，剛以1,150萬元易手，實用面積呎價25,164元，持貨約10個月帳面獲利177.17萬元，升值約18%。

啟德區供應量龐大，為何天璽•天仍能連錄短炒獲利個案？不少人認為是發展商推售時定價過低。

根據美聯物業一項研究報告指出，自2022年第3季（香港銀行加息）至今年第2季，連續12個季度新盤市場均出現「負溢價」的情況，即是說發展商採取「以價換量」的銷售策略，新盤定價普遍低於同區二手物業市場價格。當中去年第2、第3季推售的新盤負溢價達12%及10%（見表），反映當時推售的新盤，比同區二手樓價低10%至12%。

發展商低價推盤的確給予投資水位，例如元朗尚柏去年9月低價推售，極速沽清112個單位，平均成交呎價約9,444元，較同區尚悅．嶺當時平均呎價10,907低約13.4%。尚柏今年3月收樓至今，錄得15宗短炒獲利個案。

不過，翻查經濟地產庫（EPRC）資料顯示，去年9月開始銷售的天璽．天，至今暫時錄得近890宗一手單位成交登記，平均成交呎價約25,652元。而去年第4季，啟德區則錄得85宗二手買賣，平均成交呎價約18,016元，新盤負溢價理論上未必適用於天璽•天。

天璽•天可以在啟德區云云新盤中跑出，相信主要是供求形成。去年推售時，首輪銷售共推204伙，但是收票則逾2.9萬票，超額認購達141倍，為2013年一手新例實施後，首輪超額倍數最多的全新盤，可見項目受歡迎程度。而項目以極短期樓花形式推售，大量向隅客仍在市場等待發展商推售另一批新單位，個別流入二手市場也不出奇。

事實上，去年有大量低價促銷搶客項目，但二手市場可以短炒的卻不多，例如建灝地產旗下的屯門上嵐，去年7月大幅劈價47%重推餘貨單位，至今僅6宗短炒獲利。其實，屯門區納米樓供應愈來愈多，售價愈來愈平，例如屯門緹岸6月更新價單，部分單位減幅高達60%，最平單位呎價低至9,616元，反映納米新盤供應量遠超於需求。

新盤供應多 樓價升勢未明顯

總括而言，雖然政府全面撤除所有樓市辣招，但是現時整體新盤供應仍然相當龐大，發展商銷售策略仍以先求量後求價，樓價升勢並未有明確趨勢，投資者仍需平衡風險。