高息衝擊大手買賣淡靜至年尾一太陳健鋒 [香港經濟日報] 2023-09-25

大額投資氣氛欠佳，第一太平戴維斯投資部資深助理董事陳健鋒認為，高息環境下，投資物業買賣淡靜料持續至年尾。他認為，優質兼回報率高的物業，始終可吸引老牌家族垂青。

據第一太平戴維斯統計大額投資物業買賣情況，年初至今逾2億元大手成交錄得24宗，暫為去年全年48宗的一半，至於成交金額僅約182.6億元，低於去年全年的289.7億元。

陳健鋒指出，年初宣布中港通關，曾一度令物業投資市場回暖，惟近月又再轉淡靜，「通關不似預期，暫時未見中資入市。以往旺市，中資帶動是重要因素，相信是內地經濟亦一般，因此未見踴躍入市，反而個別內房出現財困，銀主盤上升。」

外資基金 5%回報才考慮

他強調，息口走勢是投資市場關鍵，「現時按息高見5厘，借貸成本6%，若物業回報率低於4%，根本無吸引力。」對比起之前旺市，加息愈來愈明顯，「由以前2.5%，加上逾6%，令外資基金立即停止收購物業，因為他們要借貸，按現時利息成本，相信至少5%才考慮。」後市上，他指出高利率或會維持一段時間，意味投資市場淡靜亦會持續至年尾，「就算停止加息，同時要回落至以前低息環境，可能要等待一段長時間，過往銀行非常支持投資者，如今取態也轉保守。」

近來市場有不少資深投資者大舉沽貨，他認為正是反映息口衝擊，「持重貨業主，旗下物業主要3大類，一是持有多年無按揭，淨現金收入。第二是租金收入可抵銷供款，第3類是交吉。當息口急升，業主便即希望沽出第二及第三類物業，以降低利息開支。」

除了基本因素外，疫情改變了一些工商物業基本需求，如企業習慣用Zoom開會，未必需要太多樓面。

雖說市場有負面因素，陳健鋒認為，個別物業仍會吸引投資者，並指出3大關鍵，「一是物業要優質，市淡是買靚貨時機。第二要回報率高，按現時息口，物業要有4%回報或成常態。三是呎價要便宜，風險較低。」

睇好商舖前景 甲廈難反彈

買家方面，外資基金停手，似乎輪到本地投資者成主角。他指出，近期老牌家族加快入市，如翠華控股主席李遠康以3.7億沽中環德輔道中84至86號地下及地庫舖位，買家為恒生銀行（00011） 前董事長利國偉的家族成員。另外，投資者羅守耀，近期斥逾10億元，購入豪宅、銅鑼灣及中環舖位等，「不少老牌家族，過往十多年未有入市，持有充裕現金，會選擇此時吸納優質盤。」另外，隨着物業價格近年調整，用家入市個案亦有增加。

陳健鋒分析，較睇好舖位市場，既有遊客重臨，零售氣氛改善，而地區基座商舖近月熱賣，因回報率較高，收入較穩定，值得看好。相比之下，他指商廈租務及買賣活動多來自搬遷，空置率未解決，故反彈力有限。