高力睇核心街舖租今年飆8%李婉茵：通關後寫字樓頻接租賃查詢《信報》2023-02-10

踏入2023年，香港和內地全面通關，本地經濟有望重回復甦軌道。高力香港研究部主管李婉茵接受本報訪問時認為，今年零售市場及寫字樓市場將率先反彈，並且估計核心零售區街舖租金可升8%，銅鑼灣及尖沙咀兩區可看高一線，或有一成升幅。至於住宅市場近期交投雖好轉，但加息周期未完，今年住宅樓市恐難達價量齊升局面，樓價或跌5%至10%。

藥妝租戶率先爭據點

李婉茵表示，自1月8日中港重新通關後，零售市場情緒明顯轉為樂觀，雖然目前仍未見大量入境旅客尤其內地人來港，不過相信這主要與農曆新年有關，加上辦理簽證手續需時，相信遊客會慢慢陸續恢復來港，配合最新的全面通關措施，預料今年第二季市場可以觀察到明顯變化。

因預期旅遊業復甦，零售市道將最先受惠，李婉茵透露，早於去年第四季已有個別零售商開始查詢租舖情況，包括昔日內地旅客最愛的奢侈品、藥物及化妝品等商戶。上月首段通關後，藥物及化妝品商戶率先作出反應，市場錄得租賃成交個案，她預料今年仍以這兩類商戶租舖較為活躍；至於較高端消費，「奢侈品就要收集更多消費數據先會有行動」，所以有關零售商現階段不會有積極擴充動作。

她分析，目前個別核心零售區或街道街舖租金已重回2003年沙士時期水平，基於租金低廉加上零售業復甦預期，預計今年下半年舖市將有顯著反彈，核心區全年租金升幅可達8%。過去3年最受打擊的銅鑼灣及尖沙咀，之前空置率高，如今已有改善，入境旅客消費將為兩區重拾動力，後市表現將更佳，租金有望上升一成。

不過，李婉茵指出，據零售商評估，今年生意額最多只會回復至2018年約七至八成，故預計本地消費仍是未來12個月整個香港零售市場的主要動力之一，日用品、健康相關的零售及家庭娛樂類別商戶將繼續有增長。

至於跨境商務旅遊逐步恢復，將扭轉寫字樓市場現時困局。她稱，過去3年不少內地民企因封關而未能來港租寫字樓，通關後已接獲更多睇樓及租賃查詢，有助於支撐寫字樓租金，預期今年整體甲級寫字樓租金輕微按年增加3%。內企鍾情「中環地址」勢進駐

由於近年寫字樓租金大跌，核心區中環與其他商業區的租金差距已收窄，吸引企業重返中環；加上內地企業鍾情「中環地址」，而且難得今年區內有兩幢新商廈落成，可刺激中環的商廈租賃活動，因此中環寫字樓租金今年料可按年增長5%，跑贏大市。至於尖沙咀則因保險行業受惠通關，增加相關行業租寫字樓的意欲，區內租金亦可望漲4%。

另一方面，李婉茵持續看淡今年住宅樓市發展。她觀察到，通關後市場憧憬經濟復甦，加上股市好轉，令個別買家回復入市信心，使1月二手交投大幅增加。但她認為，加息周期持續仍令中小型住宅市場蒙上陰霾，加上發展商積壓的新盤單位將推出市場，價格需要與二手單位競爭而作出折讓，故整體住宅樓價難以回升。由於預期美國加息步伐最少維持到今年中，料2023年中小型住宅全年樓價將按年下調5%至10%，跌幅主要在上半年發生，下半年以橫行為主。