香港騰籠換鳥的共贏布局 [香港經濟日報] 2024-04-26

對沒有使用高槓桿的投資者來說，當下的樓市是最理想的，撤辣後市場回復慢升，收租回報率高，租金仍在上升趨勢，而現金流更加可享受到4厘以上的收息率，還有低通脹，和最近更可以享受到大灣區的發展包括性價比高的美食旅程。

不要以為老汪天生樂觀所以特別覺得現在美好，事實上幸福非必然。香港已是中美兩國角力的主戰場，香港沒有戰爭對港人來說已是福祉。

賺取利息的幸福亦不是必然的，如果通脹率是2%左右，香港的定期存款收息就不可貴了，若不是聯繫滙率，香港的銀行亦不可能在無滙率風險下買美債產品，曾給予定期存戶高於按揭的息率了，我們「反剪了美國的羊毛」。

人們說加息是洪水猛獸，實際加息令港人賺得更多。我們計一計數：香港的定期存款收息之前可達5.5厘左右，而Ｈ按揭息率約4.125厘，而香港住宅按揭貸款餘額約2萬億元，按此計算則有關的約9萬億元定期存款收息，較住宅按揭的利息支出，其實每月多約340億元或5倍。

這些幸福都不是必然的，大財團在銀行息口上沒有小市民般幸運，很多時商業借貸息口是6厘至7厘的水平，於是發展商停買地、清貨及缺供應之下再買入地皮，這將是必然出現的過程。

港樓價跌 利吸人才來港

筆者認為最新的重要格局是人口政策，香港人口在2019年後曾出現下跌，中央透過特首掛帥成功以各項專才和人才計劃令到香港人口在2022年開始回升。事實上，香港樓價下跌對新來港的居民是有利的，加上樓市不單只取消了「辣招稅」，而且樓價有折讓，亦有利人口的進入，新人口進入不單只填補了人手，亦填補了港人遺忘了的奮鬥精神，當港人自怨自艾的時候，內地人卻十分欣賞本港的教育、醫療制度及與西方國際接軌的優勢。

執筆的時候，政府有意發展北都大學教育城，有19間院校提交建議書，看來香港的學位很大機會會倍增，未來必滙聚內地的精英來港讀書，如此一來本來人口老化的香港面對未來10至20年相信可能以百萬計的較年輕、知識水平較高及較高薪人士進入的話，理論上長遠對香港的樓價有很強的正面作用，而短期也對住宅租金是有強的支持作用（香港過去13個月差估署私樓租金指數上升了11個月，租金回報率亦上升了11個月），人口變化令香港提升至一個大格局，筆者認為大家要好好地理解。

面對亂世，追求一個慢升及穩定的樓市才是明智之舉，未來還有很多外國的干擾在等着我們，慢升風險最低，同時底氣最強。