首置地流標官商博弈 轉交房協減市場震盪 [星島日報] 2023-08-24

政府第二幅以賣地形式推出的港人首置上車盤——荃灣油柑頭地皮，昨天開標，因地價標金未達到政府所定的底價，最終流標收場。這已是今年第4幅地皮流標，反映發展商感覺後市不明朗，在出價方面越趨謹慎。

油柑頭首置地僅接獲一份標書，投標者為鮮為市場熟悉的佳明集團。地政總署強調，政府按既定機制在市場上公開出售地皮，若地價標金不到價，是不會出售土地，目的是保障公帑。即使是次地皮流標，當局認為該用地適合發展首置項目，故房屋局將會邀請房協承接有關項目。

地皮諸多限制增發展商風險

首置地流標收場是意料中事，僅一間鮮為人知的中小型發展商入標，而公眾熟悉的大型發展商卻沒有競投，某程度反映大發展商對市況的一種集體取態，箇中原因其實並不複雜。首先，儘管該幅地皮背山面海，但卻有其先天不足之處，就是交通不便利，出入僅靠一條公路，而且位處斜坡，不但增加建築成本，還制約了該樓盤未來升值能力。

更重要是，發展商認為競投這幅首置地是面臨很多風險。賣地條款本身設有諸多限制，除了規定要興建至少1,940個資助房屋單位，還要興建展能中心、嚴重弱智人士宿舍、泊車設施、行人天橋和負責斜坡維修等。至於單位全屬限呎樓，不得少於280平方呎，其中7成單位實用面積更要超過375呎，日後須以市價8折發售，而且還要一次過推售，而買家資格須由政府規定。由於限制太多，賣樓又欠缺靈活性，令發展商覺得即使成功投得地皮，未必可獲得合理利潤。

當中最大風險，是樓市低迷情況不知會持續多久。由於發展商新盤貨尾有逾1.9萬伙，未來3至4年潛在供應多達10.5萬伙，再加上息口高企，令樓價下行壓力大增，潛在準買家均抱持觀望態度，認為多等一會隨時可執平貨。有個別發展商為了盡快去貨套現，以幾近居屋價錢的「平爆價」開盤，務求貨如輪轉，成功賣個滿堂紅，確保今年有穩定賣樓收益入帳，好向股東交代。樓市氛圍差，發展商在投地時變得更加謹慎，事前會仔細計算建造成本和相關風險，正正因為無法計掂條數，寧願不投地。

宜適當調整賣地條款及底價

佳明入標投地，相信是抱着人棄我取心態，試圖趁機執平地。現階段不清楚佳明競標價，相信出價遠低於市場估值計的18.8億至36億元，低到令港府無法接受，因若勉強接受，將會成為未來賣地參考指標，對樓市衝擊更大。與其無奈接受唯一標價，倒不如索性交由房協負責首置盤，將流標對市場的震盪減至最少。

今年頻頻出現賣地流標，之前3次是涉及赤柱豪宅地、觀塘裕民坊商業用地和港鐵小蠔灣住宅項目，與今次資助房屋用地有所不同，但對後市極具啟示作用。以往流標地收回後，待一段時間後再推出招標，但當局今次並沒有收起地皮，而是交給房協負責，既可凸顯對推動資助房屋的決心，也藉此舉讓資助房屋和私樓有明確清晰分工，房協主攻居屋和首置盤，發展商則專責興建私樓。

不過，幾幅地皮流標或多或少與賣地條款太多限制有關，當局亦應在樓市低迷時適度調整賣地條款，以減低發展商發展成本和風險，才能提高其投地意欲。地價是政府主要收入來源之一，當樓價正在向下調整時，政府也應適度調整賣地底價，否則冷淡投地或流標情況頻頻出現，只會進一步衝擊樓市氣氛，加大樓市下行壓力，亦為政府公共財政帶來危機。